长沙新房品质变好，二手房价值优势凸显

长沙的新房品质正快速迭代

去年4月，我写了一篇付费文章《关于新房与二手房的抉择》，得到了很多朋友的认可，当然，也有很多不同的声音。这一年时间，房地产的趋势走得更加清晰明了，而产品的变化和迭代基本上完全沿着我之前的预测在走，所以推荐还在纠结的朋友也可以回去再读一下。那么一年时间，我的观点有没有什么变化呢？可以说是方向没变，但更深化了。具体体现在去年我认为改善房主要看新房，今年我会认为，刚需盘也要更多的往新房考虑了。当然，刚需盘有一个大原则，不要买太偏，在不偏+刚需的背景下，确实截至目前可选择的新房很少，但小户型也就这两年了，早晚会回到市中心的。

品质的迭代

这两年，长沙的新房正在快速迭代。我逐一列举。最先卷起来的是户型，二手房中，基本上什么户型都有，两面宽大进深、不规则的，等等，这些老的户型你敢拿来到新盘上来卖吗？根本卖不掉。 （无数人吐槽的润府143“烂户型”）而新房中，无数人吐槽的华润润府143户型，放到以前二手房市场里，算离谱的差吗？显然也不是。可以说，户型，已经不是一个时代了。更别提这次长沙户型规范放宽松后，从飘窗、设备平台处偷的几个平方面积，可以让很多户型得房率超过100%，这对刚需的意义更甚。 除了户型，变化的还有层高，长沙的二手房中2米8的层高并不少见，2米9比比皆是，这些当然也能住人。2024年后，新房基本要做到3米，改善房3.15米也不少见，但我认为，后续还有提升空间。 （绿城招商桂语云峯项目外立面实景） 外立面，是前些年业主关注甚少的。这些年走的是公建化外立面的路，和以前逻辑完全不一样了。比如典型的优质二手房，龙湖春江郦城，很少有人拿他的外立面说事，但现在如果还做这种“屎黄色”，市场会买单吗？目前的外立面内卷，到2024年的产品上，已经卷到了改善盘，接近少漆了，我相信2025年的产品，基本上改善盘会做到无涂料，而刚需盘，目前的成本确实还扛不住，但无论是颜色的选取还是立面的设计感，都较之前有较大提升。 （网传润和大泽湖项目地库） 地库，同样是这几年开卷的。其实地库好坏无非就是几个维度，地坪、吊顶、车位车道尺寸、层高、通风照明。目前的新产品，可以说是各个维度全方面升级。比如吊顶，从过去的豪宅专属到2024年基本是谈品质的项目必须要具备的。上图为网传的润和大泽湖的地库，这个项目的定位顶多算刚改或者改善，价格在主城区也就是刚改，但地库乍一看你是不是以为是润和滨江湾？‍‍ （华实长沙领峯这种刚需盘都配上了会所） 公区，也是迭代的重点。挑一些典型的讲，比如会所，以前只会配置在超大小区或者高端小区里，现在中等体量的刚需盘也来凑热闹了；架空层以前就是刷个漆，现在造型百变花样迭出；以前就叫电梯厅，现在叫双大堂，拼层高，拼材质，拼设计；以前就是个大门，现在是酒店式归家动线，这些花里胡哨的东西，都是对居家生活品质的提升。还有就是这几年流行的实景展示区，比如最近的招商天青府（《招商蛇口天青府详细评测（二）产品》），把一个刚需盘实景展示区卷到了改善盘的高度（当然，背后自然就是位置的极端劣势）。 其实还有一点，精装成本的上升，这点非专业人士感触是不明显的。虽然每个项目差异巨大，但可以确认的一点是，相比起16-21年好卖的那几年，开发商精装修的毛利率下降较大，虽然还是只有40%-50%，仍然达不到价值和价格的一致，但相比以前绝对是进步巨大。

新房的顽疾

上面提了很多，都是新房迭代的部分，但总结起来，都是品质变更好了。主要原因只有一个，房子更难卖了。可以遇见的未来里，只要房子继续难卖，品质还会继续迭代。‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 但新房的迭代潮中，还有几大顽疾，基本上雷打不动，没有什么进步。‍‍‍‍‍ 第一是过度营销。结果就是目前频发的维权。平心而论，现在新房的品质绝不比好卖的那几年差，就像我上面说的，更好了。但买房子一旦不能涨价赚钱了，对业主来说只会更加挑剔，特别是你之前的宣传如果做不到，必然得到反噬。这点在期房预售制度下无解，而且可以预见的未来，因为房子持续难卖，宣传和结果之间的空间不可能消失。哪怕是到了现房销售，因为信息的不对称，也不可能完全消失。所以如果买新房，嘴巴上可以不绕过开发商，但自己内心一定要有个自己的预期，不然难受的是自己。这种差是对比其宣传，不是绝对的差。 第二是物业，这几年，新房品质在放肆卷，但物业仍旧原地不动，当然，物业费除外，除了价格越来越高，品质和前几年没有本质区别，优质的开发商因为新房品质迭代其实是变多了，但优质的物业仍旧是塔尖。物业的改革，要在未来房产税和社区自治改革后才有可能提升，短期无解。‍ 第三是新的配套。无论学校还是商业，新房的配套大多数都是新的，那么作为期房买进去，你必须对城市规划有个基本的了解。两大难点，第一是，配套能不能如期修起来，第二是配套兑现后能否实现你期待的品质。第一像我这种长期关注城市规划的，倒还好预测，但第二个，即便有一套自己的方法论，能够提高预测胜率，但最终的结果还是和股市很像，影响结果的因素太多，你的预测出现偏离。

二手房的差异

讲了那么多新房的好，聊聊二手房的价值吧。但到了目前这个阶段，二手房的价值很大多数人想的不一样。 比如二手房货板一致，不用维权，品质更好，就是典型的谬误。上面我已经讲了，新房普遍来说品质更好，但二手房不用维权倒是真的，但主要原因是你找不到维权的对象也找不到维权的同伴。前些年造出来的房子，利润低，品质可谈不上好。虽然很多问题一手房东帮你解决了，但隐蔽的东西可能要一定年限后才会出来。 二手房的价值目前主要在于： 1、价格。目前长沙市场不存在倒挂，考虑到新房两年的交房期，一般而言应该起码倒挂7个点，才能在时间上一致。但目前是正挂的，再加上二手不景气屠龙刀的问题，价格是二手房最大的优势。 2、同地段同产品的稀缺性。长沙目前土地供应缩量明显，仅相当于巅峰期1/4了，结果就是，中心城区同样的配套附近，你可以买到二手房，但大概率买不到新房。这种情况下，哪怕新房品质更好，你得付出更远的通勤和接送距离，对比也就失去了意义。而目前城市化进程放缓，你要去买郊区新城的新房，后市的风险显然也更大。 3、园林。目前长沙新房市场对园林的打造普遍比较一般，体现在几点上。第一，因为开发商和客户的审美都不行，所以打造集中在堆满绿色，而不是造景；第二，成本的限制导致不怎么使用名贵树种，摆几颗黑松就要大肆宣传了，全冠移植也不多，基本上就是那几颗门面；第三，现在消防规范执行力度比当年大了很多，以前很多能堆绿的地方现在必须严格硬化。综上，二手房的园林不管设计咋样，至少有一定年限，走进去感觉一定更好。

总结

上面说的一大堆，结论就是新房品质整体更好，但当然，不同级别的项目，不同开发商的项目，都会有天大的差异，更好只是笼统的讲。但新房现在的问题仍旧也存在，所以，哪个更适合你，一定要结合自己的实际情况。

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