观沙岭值得吗？招商江山境、建发缦云，该怎么选？

市府观沙岭值得吗？

在长沙买房，特别是400万左右的预算，想要优质学区+高端品质+核心地段三大件，市府观沙岭是必看的板块。观沙岭一定是值得上车的，板块价值独一无二，有三个值得：

首先，教育高地，长沙唯一的教育与城市融合展示示范区，长沙的教育在全国都是名列前茅，买到这个板块的群体，一直是省内地市州兼顾全国各地，接盘侠数量量级是够的。双中心加持，市政府岳麓区政府组成的政务中心，加上湖南省唯一规划的金融中心，这种圈层的组合，非富即贵，在长沙也是独一无二的，因此，后期溢价不是问题，关键是选对产品。二环内成片的高端品质住宅区，仅此一家，后续的片区少有竞品；河东二环内老破小，只能见缝插针，布局上七零八落，只有观沙岭，成片成片的高端住宅，还有学校、商业、医院、公园的配套。这种高能级板块，核心价值就是带来高端购买力，而高端购买力，才是拥有楼市的定价权，这是观沙岭板块的价值基石。板块发展快，观沙岭从2021年开始起步，目前已经建设接近40%，后需也不过三四个楼盘，两三所学校、医院、商业写字楼，建成的时间可能是最短的一个板块了。严格来说不算一个板块，属于市府板块的超级大项目了。

招商江山境、建发缦云，该怎么选？

观沙岭也存在一些问题，比如环境资源一般，没有山水资源，周边有一些观沙嘉园、谷山乐园等安置小区、经适房，但是相对二环内其他版块，这里已经非常难能可贵。观沙岭有5508亩的规模，全部建成之后，规模效应就起来了，在二环内的城区是绝无仅有的。观沙岭目前没有地铁，地铁要等8号线、10号线，差不多需要等待10年的样子才会通车，周期比较长。湖南省金融中心的产业导入，特别是北中心建设，需要较长的时间兑现。观沙岭建设周期短，后期利好兑现周期长，拉长项目的生命周期，推高天花板。招商江山境（一二三期）、建发缦云，这两个楼盘如何选择，是很多人关注的焦点。

外部配套

外部配套方面，教育配套基本一致，小学都在麓山国际二小、市实验二小、观沙岭中学（拟引入南雅）三所学校中统筹解决，小学二选一，初中只有1所。交通配套主要差异在于地铁远近，江山境三期规划中预留了与8号线轨道站点地下接通的条件，说明该项目位于8号线正地铁口，未来可能实现地铁通车库。商业配套方面，商业配套旗鼓相当。总体来看，公共交通方面，江山境胜出，长期看江山境三期更有优势。

规划设计

整体规划设计，关系到居住舒适度，关系到具体每个楼栋、楼层、户型未来的体验感和二手流通性。教育配套方面，缦云略微胜出，但优势并不大。商业配套方面，江山境一二期胜出，三期与缦云不相上下。因此，在选择招商江山境和建发缦云时，可以根据个人需求和偏好进行权衡，选出最适合自己的楼盘。

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