房地产市场迎来积极信号！

自 9 月 26 日中央政治局会议部署“要促进房地产市场止跌回稳”后，一个多月来，市场信心得到提振，楼市出现重要积极信号。11 月 15 日，国家统计局发布了 1 至 10 月份全国房地产市场基本情况，销售、融资等多个指标出现改善。

1 至 10 月份，新建商品房销售面积 77930 万平方米，同比下降 15.8%；新建商品房销售额 76855 亿元，同比下降 20.9%，降幅比 1 至 9 月份分别收窄 1.3 和 1.8 个百分点。国家统计局新闻发言人付凌晖在国新办新闻发布会上表示，10 月份月度改善幅度是今年以来最大的。从监测的 40 个重点城市销售情况看，前期回调幅度较大的二线城市边际改善比较明显，10 月当月销售面积实现正增长，销售额降幅明显收窄。得益于价格逐步企稳等带动，10 月当月，一线城市销售额实现正增长。

网签数据更能真实反映交易热度的上升。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10 月份一线城市新建商品房网签成交量同比增长 14.1%，二手房网签成交量同比增长 47.3%。中指院数据显示，10 月核心城市市场活跃度明显提升，深圳、广州新房成交面积环比实现翻倍增长，均创下 2022 年以来月度新高；武汉、福州、苏州等新房成交面积环比涨幅超 50%，宁波、温州等同比涨幅超 30%。11 月以来新房网签成交继续保持较高活跃度。

不过，从销售端回暖传导至投资端，尚需要时间。1 至 10 月份，全国房地产开发投资同比下降 10.3%，降幅比前 9 个月扩大 0.2 个百分点。从影响投资的几个重要指标看，1 至 9 月份，房屋新开工面积同比下降 22.6%，降幅较前 9 个月扩大 0.4 个百分点；房屋施工面积同比下降 12.4%，降幅扩大 0.2 个百分点；房屋竣工面积同比下降 23.9%，降幅收窄 0.5 个百分点。

有分析称，当前行业仍处于去库存、稳市场的关键时期，在施工面积回落到合适规模之前，新开工的持续低位有利于行业发展预期的持续稳定。某房地产资深研究人士则认为，市场回暖还没有传递到拿地和新开工端，房企现阶段还是以去库存、去杠杆以及化债为主。不过，随着房地产止跌回稳和向好态势的出现，以及房企供给端政策的优化和金融支持的加大，此类指标后续会有向好的表现。

房价出现触底信号，这也是购房者非常关心的。1 至 10 月份，全国商品房销售均价为 9862 元/平方米，同比下跌 6%，跌幅已连续 5 个月收窄。国家统计局数据显示，10 月份，全国 70 个大中城市新房价格指数环比下跌 0.5%，跌幅比 9 月份收窄 0.2 个百分点；70 城二手房价格环比下跌 0.5%，跌幅比 9 月份大幅收窄 0.7 个百分点。10 月份，新房和二手房价格环比上涨的城市数量，明显增加，部分区域房价拐点已经出现。

随着销售端的改善，10 月份，全国商品房待售面积同比增长 12.7%，涨幅已连续 5 个月变小。这意味着房地产库存出清的窗口期开启。随着出清加快，供求关系有望朝着新的均衡方向演进。

房企资金端压力也在改善。1 至 10 月份，全国房企到位资金额同比下降 19.2%，跌幅已连续 7 个月收窄。从资金来源看，国内贷款 12400 亿元，同比下降 6.4%，降幅比前 9 月扩大 0.2 个百分点；自筹资金 31483 亿元，下降 10.5%，降幅扩大 1.4 个百分点；但定金及预收款 26444 亿元，下降 27.7%，降幅收窄 2.1 个百分点；个人按揭贷款 12436 亿元，下降 32.8%，降幅收窄 2.1 个百分点。后两个指标均与销售挂钩，这也印证了销售端的改善。

一个月内，中央多部委打出“政策组合拳”，颇有楼市不稳，政策不停的势头。10 月 12 日，财政部提出，允许专项债券用于土地储备，允许专项债券收购存量房用作保障性住房。随着各地专项债的发行，房企存量项目有望通过此类资金加快出清，从而进一步改善房企资金链。随着政策加快落实，开发投资和新开工数据也将得到修复。

10 月 17 日国新办发布会上，金融监管总局副局长肖远企表示，“白名单”房地产项目已审批通过贷款 2.23 万亿元，到 2024 年底“白名单”项目信贷规模要增加至 4 万亿元；进一步优化房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。信贷的注入，将直接支持房企的资金需求，帮助他们渡过难关。这些政策，对于保交房和开发投资端的改善，都具有积极作用。

城中村改造扩围，也是提振开发投资的重要动力，并有望成为新的经济增长点。近日，住房城乡建设部、财政部联合印发通知部署各地进一步做好城中村改造工作。最大亮点在于，过去城中村改造覆盖的城市范围主要是超大特大城市，即 35 个，而现在扩大到近 300 个城市。同时，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造这项增量政策，将加速落地。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬表示，通过货币化安置方式，带动去化压力大的地级城市存量房消化，加快解决房地产市场供求失衡问题，对于促进房地产市场止跌回稳具有重要作用。中指研究院研究副总监徐跃进表示，目前来看，10 月房地产市场出现了“阶段性回稳”，短期预计市场活跃度仍将延续，11 月新房市场销售仍将保持一定规模。12 月为房企业绩冲刺期，若相关增量政策继续出台，前期政策效果将能得到巩固，全国楼市销售同比降幅有望继续收窄。

这日，国家统计局还发布了经济数据。10 月份，一系列存量政策和增量政策协同发力、持续显效，消费、服务业、进出口等主要经济指标明显回升。“也要看到，外部环境更趋复杂严峻，国内有效需求偏弱，经济持续回升基础仍待巩固。下阶段，要扎实推进高质量发展，加快构建新发展格局，加力推进一揽子增量政策落地落实，巩固和增强经济回升向好态势，努力完成全年经济社会发展目标任务。”付凌晖表示。

对房地产市场后期走势，国家统计局持乐观态度。“随着相关政策相继落地见效，房地产市场信心得到提振，市场交易活跃，房地产向着止跌回稳方向迈进。”付凌晖表示。他还表示，也要看到，经过长期高速扩张，我国房地产市场已进入到新发展阶段，未来房地产市场将从以数量扩张为主转向以质量优化为主，更好地满足居民多样化住房需求。下阶段，要积极主动适应房地产市场供求关系发生深刻变化的客观现实，严控增量、优化存量、提高质量，在优化土地、财税、金融政策等方面协同发力，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康发展。

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