降低存量房贷利率有什么好处?是统一调整到3.55%吗?

关于本次存量房贷利率的调整，大部分人的疑问是：10月25日是统一调整到3.55%吗?实际上，本次调整还存在两个问题，并不是符合调整标准的存量房贷利率都会一下子降到3.55%。
第一个问题，当前每个人的LPR执行利率是有一定差异的。
除了少数人还是固定利率外，现在大部分人执行的房贷利率标准都是LPR±基点。
一旦执行这个利率，除了这种统一调整存量房贷利率的情况外，基本原则上是不变的，LPR则是浮动的，按照重新定价日前一次公布的LPR执行标准调整。
在此之前，存量房贷利率中的LPR调整周期是一年。有些人的LPR重新定价日是元旦，有些人的重新定价日是合同签订日。
由于今年LPR下降了两次，所以重新定价日为元旦调整的这批人，现在执行的LPR为4.2%，那本次存量房贷利率调整后，房贷利率暂时是调整至3.9%。来年元旦再按照最新的LPR利率调整。
如果重新定价日在2月20日-7月22日之间的，现在执行的LPR为3.95%，那本次存量房贷利率调整后，房贷利率暂时是调整至3.65%。下一次重新定价日同样按照最新的LPR利率调整。
如果重新定价日在7月22日之后的，现在执行的LPR为3.85%，那本次存量房贷利率调整后，利率调整至3.55%。
第二个问题，10月份的LPR有可能还会进一步下降。
根据9月底央行公布的系列宏观政策，LPR利率还有下降20-25BP的可能性。由于本月的LPR利率将于10月21日公布，如果能有下降，则也会对存量房贷利率产生影响。
如果你的LPR利率重新定价日是在10月21日之后的，那你的房贷利率年内甚至有可能低于3.55%。举个例子，假如10月LPR下降20个基点,而你的重新定价日又在这个利率公布之后，那你的房贷利率在你的利率重新定价日就可以直接降到3.35%。
总得来说，LPR进一步下降的概率还是很大的，就看什么时候降了。只要LPR下降，存量房贷利率也都能受益。
本轮存量房贷利率调整，除了银行统一将存量房贷利率调整至LPR-30BP外，还有两个重点大家一定要关注。
为了到进一步完善商业性个人住房贷款利率定价机制，9月29日发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》公告。

其中有两项重要表述，值得所有人重点关注。
第一，可与银行协商约定重定价周期。
公告提到自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
这个政策对于大家来说有什么好处呢？按照以往的规定，利率重新定价周期为一年，即便LPR下降，大家也要到来年的定价日才能享受最新利率。
按照这项政策，存量房贷用户只需跟银行协商重新定价周期，这个周期没有硬性规定，可以协商缩短至半年、一季度等。
如此调整过后，如果降息，存量房贷用户可以更快享受LPR下调带来的利率优惠。但值得注意的是，万一LPR利率上行，调整周期过后存量房贷用户的房贷利率也会更快上行。
第二，借款人可与银行业金融机构协商以新房贷款置换存量贷款。
公告中还明确提到，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
这也意味着未来新老房贷利率差如果再扩大，大家可与银行自主协商置换贷款，不需要等到统一的政策下降，能有效缓解新老贷款利率差带来的矛盾。
以上两点，皆是自11月1日起执行。有相应需求的存量房贷用户可以重点关注，相信还会进一步受益。
降低存量房贷利率，虽然不能直接刺激大家的购房需求，但长期来看一定是利好。
一方面，降低大家的房贷利率支持，也利于减少支出，引导消费，缓解经济压力；另一方面，新老房贷利率差的减小，也有利于缓解一部分刚需客群的观望情绪，引导房地产市场健康回稳。
9月底以来，决策层继续发布一系列政策推动房地市场止跌回稳。当前这样一个低利率时代，叠加各类购房友好政策，对于购房者而言，是实打实的利好。

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