华润中环悦府预售挑战市场接受度

来源：吉屋 2024-06-19 11:40:50

华润中环悦府预售获批，9.5万/平定价挑战市场接受度：楼面价

3月25日，北京市住建委颁发了两张预售许可证，其中之一为位于丰台大红门区域的华润置地项目“中环悦府”，该项目原地块在去年12月26日经过激烈的竞拍角逐，最终由华润置业以34.845亿元的价格中标，溢价率达到15%，成交的住宅楼面价约为每平方米6.82万元，而项目指导售价设定在每平方米9.5万元。值得注意的是，中环悦府的楼面成本较高，相比于相邻的永定金茂府和和瑞叁號院项目，其楼面价高出约1.2万元左右。尽管这三个项目的销售指导价均为每平方米9.5万元，但前两者已在实际销售过程中给出了不同幅度的优惠，使得华润在此项目上的利润空间显得较为紧张。

今年三月初，中环悦府项目正式对外公布了案名及其详细规划。项目规划包含6栋住宅楼、1所幼儿园、3栋配建楼以及地下车库，地上建筑层数为3至17层，采用洋房与小高层相结合的设计风格。项目的一大特色在于中央设有大型下沉式庭院，但这种围合式的楼栋布局也导致除楼W外的其他楼栋均紧邻街道。项目位置距离四环和南苑路均不足1公里，因此购房者需关注可能存在的噪音问题。中环悦府项目提供建筑面积约134至213平方米的四居室户型，总计326户。户型设计上，134平方米的四室两厅两卫户型，边户能实现270°通风采光，虽采用了明卫设计，主卧套房内设有双台盆，但在这样一个宽敞的面积段内仅设置了两个卫生间，稍显不足，北向的两个并列卧室可通过改造实现更大的使用空间。而145平方米的户型采用经典的四叶草布局，四个卧室各据一角保证私密性，相较134平方米户型，主要差异体现在厨房位置、大小及增设的家政间。

大红门板块发展现状与购房建议：需要全面考虑

166平方米户型客厅宽度达5.3米，配备额外卫生间，充分考虑了三代同堂的生活需求，整体通风采光更佳，南向次卧升级为套房，主卧套房还特别设计了转角落地窗。对于176平方米户型，不仅面宽得到大幅提升，户型更为开阔扁平，主卧套房增设了浴缸区域，南向次卧同样为套房设计，厨房采用U型布局，收纳空间相对充足，但家政间的空间有所缩减，令人疑惑。至于213平方米的大平层户型，客厅面宽达7.6米，厨房宽度更是达到4.6米，尽显豪华舒适。大红门板块经历了从传统批发市场到现今定位为“首都商务新区”的转变，规划前景看似美好，但当前区域内产业支撑不足、现代化生活配套设施亟待完善亦是现实。连续三个豪宅项目定价9万+的落地，无疑带来了大量关注，然而，这些高端项目究竟能否引领区域板块实现质的飞跃，有待进一步观察和验证。在北京购房这一重大决策上，是否入手新房已不再是一项简单的投资行为，而是要求购房者深思熟虑并结合多重现实条件作出明智选择。如今的时代背景下，盲目购房难以复制过往的财富增长神话，取而代之的是对市场敏锐度和购房专业知识的深度倚重。