丰台大红门「中环悦府」市场分析

丰台大红门「中环悦府」获预售证 能不能卖到9.5万/平？

3月25日，北京住建委下发了2张预售证，其中润盈嘉园，就是位于丰台大红门的华润项目「中环悦府」。 该地块于去年12月26日正式出让，22家房企争夺下，最终由华润置业摇中。成交价为34.845亿，溢价率15%，成交住宅楼面价约6.82万/㎡，项目指导价9.5万/平。 这楼面成本可不低呀~比附近的永定金茂府、和瑞叁號院楼面价高1.2万左右。 三个项目的销售指导价都是9.5万/平，但前两个项目实际销售中，都给了不同程度的折扣，留给华润的利润有点薄了。 其实早在今年三月初，该地块就已经官宣案名为「中环悦府」。 从已公布的楼栋分布图来看，项目一共规划了6栋住宅，1座幼儿园、3栋配建楼和地库组成，地上3-17层，地下2层，是洋房+小高层组合。 亮点是中部超大下沉式庭院，但这样的围合式楼栋排布，也导致除了中间楼王，其余楼栋全部临街。 距离四环和南苑路，都不足1公里，吉屋提醒大家要关注噪音问题。 中环悦府建面约134㎡-213㎡四居，一共326户，下面就跟着吉屋一起来看看户型图吧~

户型分析

134㎡，四室两厅两卫，边户户型可实现270°通风采光。 虽说是明卫设计且主卧套房洗手池做了双台盆，但是在这个完全可以放3个卫生间以保障更多人需求的面积段却只放置了两个卫生间。 北向两个并列卧室完全可以打通，改成一个大卧室或者大书房。 145㎡，典型四叶草格局，四个卧室分列一角的确做到了互不打扰。相较于134㎡，区别主要在厨房的位置、大小，并且多了一个家政间。 166㎡，客厅面宽5.3米，多了一个卫生间，满足了三代居住的需求。 户型整体的通风采光更好，南向次卧也升级成了套房，主卧套房也设计了转角落地窗，确实是比较罕见的。 不过吉屋觉得，这样的房间面积已经可以配置一个浴缸以提升生活幸福度了。 176㎡，面宽全面提升，户型也更加扁平，主卧套房终于有了浴缸区域。南向次卧也是套房，厨房做U型设计，收纳也还可以。 但是整体面积变大的同时，却把家政间给缩小了，甚至不如145㎡的，难道面积越大用到的家政工具反而会变得越少吗？ 213㎡，绝对大平层，客厅面宽7.6米，厨房面宽都达到了4.6米。

区域展望

• 

  中环悦府

  丰台 | 丰台丰台区大红门街道 90000元/平米

  地铁沿线 品牌地产 配套成熟 品牌物业 景观居所
  拨号立享优惠

最后想说，大红门板块，从曾经的批发市场，到如今的新定位“首都商务新区”，规划上看确实不错，但目前缺乏产业支撑、现代化生活配套落后，也是事实。 连续三个9万+豪宅项目落地，带来流量的同时，能否真正带来区域板块的彻底改变，吉屋也拭目以待。

• 丰台大红门、中环悦府、预售证、户型设计、区域规划