存量房贷利率调降：对房地产市场和借款人的影响

一、存量房贷利率调降的方法

根据目前的情况，存量房贷利率调降有三种可能的方法。第一种是将商业贷款转为公积金贷款，因为公积金贷款利率比商业贷款利率低，且公积金贷款利率是由中国人民银行统一调整的。如果公积金贷款利率下调，存量房贷利率也可以从次年1月1日开始统一下调，执行新的利率。第二种方法是将存量房贷转换为LPR浮动利率，虽然LPR利率的集中转换时间是在2020年，但有些银行后续也可以办理LPR浮动利率转换，这样存量房贷利率就可以随参考的LPR下调而下调。另外，银行有时候还会给存量房贷利率推出打折活动，这也相当于下调了利率。第三种方法是提前还款后再重新申贷，虽然首套房贷提前还款后重新申贷算作二套房贷，但二套房贷利率也是很低的，相比于一些较高的存量房贷利率来说，也算是利率下调了。

二、降低存量房贷利率的影响

1. 对房地产市场的影响：降低存量房贷利率主要是帮助之前以较高利率贷款买房的人减轻还贷压力，而不是直接刺激新房产需求。对已经买房的借款人来说，降息可以增加他们手里的可用收入，提高消费能力。总体来看，降低存量房贷利率对直接促进新房销售的作用有限，但通过提升借款人财务状况、稳定市场预期等间接方式，对房地产市场产生一定的正面影响。

2. 对借款人的影响：降低利率可以直接减轻借款人还房贷的负担，提高其可支配收入，增加消费能力。这对于已经购房的借款人来说是个好消息，可以减少经济压力，提升生活品质。

3. 对银行的影响：降低存量房贷利率对银行肯定是有影响的，因为降低利率会直接打击银行的利息收入。目前存量房贷总额已经达到40万亿，如果大幅降低房贷利率，银行的利润必定会受到冲击。

三、存量房贷利率调降的未来展望

存量房贷利率调降的未来展望尚不确定。由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。因此，监管部门可能需要明确调整的方案，以推动存量房贷利率的下调。然而，这需要时间来制定和实施。在未来，随着房地产市场的变化和政策的调整，存量房贷利率调降的可能性仍然存在。

存量房贷利率调降对房地产市场和借款人都有一定的影响。虽然降低存量房贷利率对直接促进新房销售的作用有限，但可以减轻借款人的还贷压力，提高消费能力，稳定市场预期。然而，银行的利润可能会受到冲击，因此调降存量房贷利率需要综合考虑各方利益，并制定合适的政策措施。