首套房和二套房贷款利率及认定规则解析

一、首套房和二套房贷款利率的差异

根据规定，首套房贷款利率不得低于相应期限的市场报价利率，而二套房贷款利率则不得低于相应期限市场报价利率加60个基点。商业银行的房贷利率都是在基础利率上浮动，但二套房贷款利率上浮比例要比首套房大。如果是住房公积金贷款，一套房执行基准利率，而二套房执行1.1倍基准利率。一般来说，二套房的贷款利率至少比首套房高出10%。

根据新版的房贷利率计算方法，房贷利率等于LPR（市场报价利率）加BP（基点）。如果房贷利率下降了，已经贷款的人的月供也会相应减少。因为现在国内个人房贷主要采用浮动利率，所以大多数借款人与银行签订的合同也是浮动利率。当央行调整了房贷利率后，借款人的计算方式也会随之调整，包括已经贷款的客户。所以每次央行降息，借款人的月供会相应减少；反之亦然。但需要

二、首套房和二套房的认定规则

根据购房者的具体情况，银行会对首套房和二套房进行认定。以下是一些常见的认定规则：

1. 已经买过一套房，并且商业贷款已结清，再次贷款买房算作首套。

2. 个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清而另一套未还清，则再次贷款认定为二套以上。

3. 夫妻双方，在婚前分别使用商业贷款和公积金贷款购买了房屋，在婚后以夫妻名义共同申请贷款。如果之前的贷款已结清，则银行可以根据借款人偿付能力和信用状况等因素来确定利率和首付比例；如果之前的贷款未结清，则认定为二套以上。

4. 全款购买过一套房，后来又使用贷款购买房屋，则认定为首套。

5. 全款购买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产信息，再次贷款购房则认定为首套。

6. 当地暂时无法查询房屋登记系统的情况下，银行会根据购房人已有一套住房的调查结果来确定是否为首套。

7. 个人名下有两套商业贷款记录的房产，全部已还清并出售，并能提供两套住房出售证明的情况下，再次贷款则认定为首套。

8. 个人名下有一套商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清，在申请商业贷款购买新房时则认定为首套。

9. 夫妻双方，在婚前一方拥有自己的住房但没有贷款记录，而另一方在婚前有贷款记录但没有自己的住房，在婚后共同申请贷款购买新房则认定为首套。

10. 曾经通过商业贷款购买过两套以上房屋，后来全部卖掉，在房屋登记系统中查不到房产信息，但在银行征信系统中能够查到贷款记录的情况下，再次贷款购房则认定为首套。

购房者在选择贷款时要根据自己的情况来确定是首套房还是二套房，并了解贷款利率的浮动情况。