签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样处理

一、签了二手房买卖合同卖方违约不卖怎样处理

当卖方在签订了二手房买卖合同后违约不愿出售房屋时，买方可以采取以下措施应对：

1.买方可以起诉要求继续履行合同

特别是在全款购房的情形下，法院可能会判决继续履行合同，并在卖方拒不配合时申请法院强制执行。然而，在涉及贷款购房的情况下，卖方需要配合办理相关手续，这种判决较为罕见。

2.法院可能会认定合同无效或解除合同

若存在特殊情形，如“阴阳合同”、政策限售房型、共有人不同意出售、房屋查封或抵押等，法院可能会认定合同无效或解除合同。

3.买方可以主张违约金及实际损失赔偿

通常违约金约定为房款的20%，但若房价上涨超过此比例，买方应主张更高的违约金或实际损失以弥补。

二、如何确定违约金数额

违约金的确定通常基于合同条款，但在实际司法实践中，还需参考以下几个关键点：

1.出卖人未通知买方的情况下将房屋抵押或出售给第三方

2.出卖人隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假证明

3.故意隐瞒房屋已售予第三方或是拆迁补偿安置房

4.隐瞒房屋已抵押的事实

5.房屋面积误差超过3%

均可作为确定违约金的依据。

当事人应根据自身情况选择合适的处理方式，如果诉诸法律，必须在房产所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

三、提起诉讼注意事项

在提起诉讼时，买方需要注意以下几点：

1.确保选择有管辖权限的人民法院进行诉讼

通常情况下，与不动产有关的案件都应由不动产所在地的人民法院管辖。

2.没有管辖权限的法院将会将案件移送至有管辖的法院

3.准备充足的证据，并明确诉求

无论是继续履行合同还是赔偿损失，都应在框架内明确权利和义务。

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以上是对签了二手房买卖合同卖方违约不卖的处理方法和违约金确定的解析，希望能为您提供帮助。