出让商品房和商品房的区别及购买流程详解

一、出让商品房和商品房的区别

出让商品房和商品房的主要区别在于土地性质和产权性质。出让商品房是指在出让土地上建设的，拥有完整的产权，可以自由交易、转让、出租等。而商品房则是泛指具有独立产权的住宅、商业楼宇等建筑物，包括出让商品房和其他类型的商品房。

二、购买出让商品房的流程

购买出让商品房的流程主要包括以下几个步骤：

1. 验产权

在购买出让商品房之前，首先要验证房屋的产权是否清晰、完整、真实、可靠。要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等情况。同时，要搞清楚所购房子的类型，是商品房、集资房还是经济适用住房。对于集资房，需要单位盖章后才能真正上市交易；而对于经济适用住房，需要住满5年才能上市交易。

2. 选房看房

在挑选房源时，可以在不同的地段进行选择，并在能够承受的价格范围内做出最合理的投资。在看房时，要考察开发商销售的项目是否具备完整的五证，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果是看现房，还要向开发商索取两书。此外，还要考察项目的周边环境，包括人文环境、生活配套设施、交通状况、娱乐休闲场所、公共设施等。

3. 签订认购书

在选好房源后，需要签订《认购书》。这是商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件。签订《认购书》是商品房预（销）售程序的第一个环节，商品房开发商以及委托的代理商通常在楼盘所在地设立售楼处。购房人如果对某套商品房有意向，可到售楼处签订《认购书》，并交纳定金。

4. 签订购房合同

在签订《认购书》后，应在约定的时间内到约定的地点签订正式的《商品房买卖合同》。这是购房人与开发商达成商品房买卖的最终合意。购房合同是买卖双方对权利义务的约定，是双方履行义务、享受权利的依据，也是发生纠纷时处理争议的依据。因此，在签订合同时，要仔细阅读合同条款，确保合同内容符合自己的需求和约定。

三、购买出让商品房的条件

购买出让商品房的条件包括以下几点：

1. 完全行为能力

买卖双方当事人必须具有完全行为能力。无民事行为能力和限制民事行为能力的公民不能订立房地产买卖合同，只能由其法定代理人代为进行。单位买房者购买私房的须得到有关机关的批准。

2. 产权和预售许可证

出卖方须有房屋所有权或土地使用权。如果是预售的商品房，买方还应具有预售许可证。

3. 真实的意思表示

买卖双方当事人的意思表示必须真实。一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背其真实意思的情况下签订的房地产买卖合同无效。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同内容显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。

4. 符合法律规定

房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益。

5. 符合形式要求

房地产买卖合同的形式必须符合法律规定。房地产买卖合同应当采用书面形式，并且应按法律规定办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更登记。

以上是购买出让商品房的流程和条件的详细解释，希望对购房人有所帮助。购房人在购买房屋时，应当仔细核实相关信息，遵循法律规定，确保自己的权益。