卖房定金违约处理方法及责任划分

一、购房人违约

购房人由于个人原因，比如临时不想买了等，属于购房人违约。根据认购书中的违约条款，购房人需要承担相应责任，出卖人有权不返还定金。根据《合同法》第一百一十五条，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应双倍返还定金。

二、出卖人违约

如果出卖人由于自身原因没有签订买卖合同，即使开发商违约，根据合同法第一百一十五条的规定，出卖人需要双倍返还定金，相当于赔了一倍定金。

三、双方无法完成交易

如果交易无法完成是由于不是双方的原因，比如国家政策变更、地震等因素，或者双方按照合理的条款也无法磋商完成，双方一般互不承担责任，定金返还给购房人即可。

根本违约的概念和划分

根本违约又称重大违约，是指合同一方当事人违反合同规定，致使合同目的不能实现。根本违约的构成要件是一般违约的构成要件，加上因违约行为导致合同目的不能实现。当一方根本违约时，另一方当事人可以解除合同并要求对方承担违约责任。

买房的违约责任的确定

对于商品房买卖合同纠纷中违约责任的确定，一般可以根据合同中的约定进行判断。如果合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果买受人在规定期限内未能取得房屋所有权证书，由于出卖人的原因，出卖人应承担违约责任；如果合同没有约定违约金或损失数额难以确定，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。