动迁房买卖纠纷处理方法及风险分析

动迁房买卖纠纷处理方法及风险分析

一、一房多卖情形下的处理方法

在一房多卖情形下，多个买受人均要求履行合同的情况下，应按照一定的顺序确定履行合同的买受人。首先，已经办理房屋所有权转移登记的买受人应优先履行合同。其次，对于未办理房屋所有权转移登记但已实际合法占有房屋的买受人，也应予以考虑。最后，对于既未办理房屋所有权转移登记又未合法占有房屋的买受人，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地确定履行合同的买受人。

二、阴阳合同的处理方法

当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致时，应依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。如果当事人在房屋买卖中存在规避税收征管、骗取贷款等行为，可以建议相关行政主管部门予以处理。

三、以他人名义购房的纠纷处理方法

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人可以依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记。但是，如果房屋因登记人的债权人查封或其他原因不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。前提是当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

动迁房买卖的风险分析

一、房价上涨容易诱使卖方违约

根据政策规定，卖方要在取得房产证五年后才能将房屋过户给买方。在这五年时间里，房价的走势难以预料。当房价上涨时，卖方可能将房屋再次卖给出价更高的买方，导致违约。

二、买方无法取得拆迁补偿利益

在城市扩展过程中，一些新建成的拆迁安置房再次面临拆迁的情况。拆迁部门支付的补偿金往往高于拆迁安置房的交易价格，买卖双方对拆迁补偿金的分配产生争议。卖方认为补偿金属于自己，而买方认为已经入住并支付了全部房款，应享有拆迁补偿利益。

三、易受不确定因素影响

交易时间过长，可能会出现许多不可预见的因素导致纠纷。例如，卖方在过户之前去世，继承人对买卖合同产生争议，认为房屋价格过低。买方为了完成过户，不得不与继承人进行交涉，进而卷入卖方的家务事中。