自主交易流程及风险分析

一、联系户主看房

自主交易二手房的第一步是联系户主看房。与通过中介购买二手房不同，自己寻找二手房房源的渠道有限。因此，可以通过联系户主来看房。在看房时，要注意对房屋产权的查验，确保售房人是房屋的合法所有权人。

二、确认产权归属

在看房的过程中，要仔细核实房屋的产权归属。确保售房人是房屋的合法所有权人，否则即使交付了全部房款，也无法办理产权过户。需要注意的是，夫妻共有房产、正在出租的房屋、产权归单位的房子以及被抵押拍卖的房子等都不能进行交易。

三、交定金

在确认产权归属后，如果对房屋比较满意，双方可以商定先交一部分定金，以确保房源不被他人抢购。在交定金时，需要签订定金缴纳的收据和违约赔偿的相关事项。如果卖方违约，定金将不退还，并需要双倍返还给买方。

四、卖家办理抵押注销手续

如果卖家的二手房存在抵押贷款，需要办理抵押注销手续。在二手房交易中，有相当一部分房产是抵押房产。卖房人无法自行办理抵押注销手续时，买卖双方及保证机构可以在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。

五、买方办理银行按揭

如果买房不能全款支付房款，需要办理银行按揭贷款的手续。在办理过户手续之前，买方需要先办理银行贷款相关手续。重要的是，不要在贷款审批还未通过之前就办理过户手续，以免出现贷款审批未通过的情况。

六、房产过户更名

在办理银行按揭贷款手续之后，双方应缴纳相应的税费首付款，并可以开始办理房产过户更名的手续。双方需要携带买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。办理完权属转移手续后，还需要到房地局规定的时间内持完税证明等文件到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证。

自主交易二手房的风险

自主交易二手房存在一定的风险，主要包括交易主体风险、交易房屋风险、交易手续风险、交易合同风险和产权风险。在交易主体方面，需要注意卖方是否为房屋的合法所有权人。在交易房屋方面，要注意房屋是否存在争议、是否列入危险建筑或等待拆迁等情况。在交易手续和合同方面，要确保合同条款明确，避免权益受损。最后，在产权方面，购买二手房时要认准产权，确保房屋完全属于自己。

自主交易二手房的流程包括联系户主看房、确认产权归属、交定金、办理抵押注销手续、办理银行按揭和房产过户更名等步骤。同时，需要注意自主交易二手房存在的风险，包括交易主体风险、交易房屋风险、交易手续风险、交易合同风险和产权风险。在进行自主交易二手房时，需要谨慎选择，确保自己的权益不受损害。