集资建房和商品房的区别及风险分析

一、市场行为属性不同

根据市场买卖关系来实现其价值和使用价值，商品房主要满足各类家庭的住宅需求。而集资房则主要解决中低收入家庭的住宅问题，具有社会公益属性。

二、申办手续不同

商品房的土地是通过招投标、拍卖等方式取得的，而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。因此，在集资房交易、出租、抵押和继承时，需要向政府补交土地出让金。

三、土地使用权大不同

商品房购买者取得的是出让土地使用权，土地使用权归购房者所有。而集资房取得的是划拨土地使用权，土地使用权仍归国家所有。

四、集资房存在的风险

1. 合作建房审批不规范：集资房多为村委会与开发单位合作建房，但很多项目没有经过正规的报建程序，开发单位多数无开发资质。

2. 无正规楼书和预售合同：集资房的楼书多是一纸宣传单，没有标明开发单位和建设设计单位，购房协议书也不是正规的商品房预售合同。

3. 房产证问题：集资房的房产证多由村委会自行印制，没有法律效力。购房者需补交地价后才能办理房产证。

4. 拆迁风险：集资房遇到拆迁风险，开发商常以不会拆迁为诱饵吸引购房者。

5. 价格便宜但不能办按揭：集资房价格较低，但由于土地使用权归国家所有，无法办理按揭贷款。

6. 品质较低：集资房的建筑质量较商品房稍低，多为毛坯房，少数有简单装修。

7. 自有配套不足：集资房的配套设施较少，多无会所，绿化率也较低。

购买集资房时，需要谨慎选择，了解风险，避免因为不明真相而造成损失。