商品房预售资金监管实施细则解读

商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款，包括定金、首付款、后续付款、按揭付款。

目前有一些城市出台了商品房预售资金监管实施细则，不同城市的规定有差异，下面例举亳州市商品房预售资金监管实施细则内容以供参考。

一、监管范围和原则

本市市区内申请预售许可的商品房，其预售资金的存入、支出、使用及监督管理，适用本细则。商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行实施、多方参与、专款专用的原则。

二、监管部门职责分工

市房地产管理局具体负责市区商品房预售资金监管工作的组织实施，并依法查处房地产开发企业违反商品房预售资金监管的行为。中国人民银行亳州市中心支行、亳州银监分局依据职责监督各监管银行做好商品房预售资金监管工作。各监管银行应按照本细则的要求，做好监管账户管理工作。

三、监管资金的范围及标准

监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。市房产局根据“定额标准”确定拟预售项目的重点资金监管总额。预售款超出预售项目重点监管资金的部分为一般监管资金。今后根据市场情况变化，适时调整定额标准。

四、监管协议的签订和监管账户的开设

房地产开发企业应与市房产局、监管银行签订统一格式的《亳州市商品房预售资金监管协议》，按照一个预售楼栋对应一个监管账户的原则开设商品房预售资金监管账户。签订《监管协议》时，房地产开发企业应登录预售资金监管系统填写预售项目、楼栋、房屋及监管账户信息。

五、监管银行

各商业银行应当与市房产局签订《亳州市商品房预售资金监管协议书》，并与商品房预售资金监管系统实行联网，方可开展预售资金监管业务。具体开展监管业务的银行支行由各监管银行自行确定。

六、预售资金的交存和入账

房地产开发企业申请办理商品房预售许可证时，需提交监管协议或者预售资金监管承保函。核发的商品房预售许可证必须标注预售资金监管账户和账号，以方便购房人将房款交入监管账户。购房人以按揭贷款方式购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接转入监管账户。预购人以分期付款或其他方式购买商品房的，按合同约定的时间、数额，分期将购房款存入监管账户。

七、监管账户变更和注销

已经设立监管账户的预售项目尚未发生销售行为的，可以申请变更监管账户，变更期间该账户范围内的商品房不得销售。房地产开发企业申请变更监管账户的，需向市房产局提交相关资料。房地产开发企业设立新的监管账户后，需与市房产局、监管银行重新签订三方监管协议。住宅项目取得新建住宅小区综合查验备案证之后，方可申请解除监管；非住宅项目整体经竣工验收备案后，方可申请解除监管。

八、监管资金的使用管理

监管账户内的监管资金主要用于预售项目的工程建设。房地产开发企业申请使用监管资金支付工程款时，应当向市房产局提供相关证明文件。房地产开发企业应根据资金使用节点申请使用重点预售监管资金。重点监管资金主要用于监管项目主体建设施工合同内的工程款，一般监管资金主要用于与建设项目相关的费用。监管银行应每日核查监管账户的资金变动情况，并保证账户余额和预售资金监管系统余额一致。

九、违规行为处理

房地产开发企业和监管银行在商品房预售资金监管工作中存在违规行为的，将依法给予相应的处理，包括暂停预售项目网上合同备案业务、收回预售许可、追回预售资金等措施。市房产局和监管银行工作人员在商品房预售资金监管工作中存在违规行为的，将依法给予行政处分或移交司法机关处理。