银行对首套房的认定标准及购房优惠政策解析

一、银行对首套房的认定标准

根据购房者的情况，银行对首套房的认定标准有以下几种情况：

1. 贷款买过一套房：购房者曾经贷款买过一套房，商业贷款已结清，再次贷款买房时，可以被认定为首套房。

2. 贷款买过一套房但已卖掉：购房者曾经贷款买过一套房，后来卖掉了，虽然在房屋登记系统中查询不到房产，但在银行征信系统中能查到贷款记录，再次贷款买房时，也可以被认定为首套房。

3. 全款买过一套房：购房者曾经全款买过一套房，再次贷款买房时，可以被认定为首套房。

4. 全款买过一套房但已卖掉：购房者曾经全款买过一套房，后来卖掉了，虽然在房屋登记系统中查询不到房产，再次贷款买房时，也可以被认定为首套房。

5. 个人名下有两套房但已出售：购房者个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，并能提供两套住房出售的证明，再次贷款买房时，可以被认定为首套房。

6. 个人名下有一套房但已出售：购房者个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，并能提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房时，可以被认定为首套房。

7. 夫妻共同贷款：夫妻一方婚前使用商业贷款买房，另一方婚前使用公积金贷款买房，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款买房。若贷款已还清，银行可以根据借款人偿付能力、信用状况等因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8. 夫妻婚后买房：夫妻一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后共同申请贷款买房时，可以被认定为首套房。

9. 认房又认贷：银行既会看购房者名下是否有房，又会看名下是否有贷款。只有名下有一种情况出现，再次购房都不能算是首套房。在一些大城市如北京、上海等，采用的都是认房又认贷的标准。

二、购房优惠政策

购买首套房可以享受以下优惠政策：

1. 首付比例更低：如果银行认定购房者买的是首套房，那么可以享受更低的首付比例。一般限购城市的首套房首付比例在30%左右，而二套房的首付可能会达到40%甚至50%。这个差异背后是一笔不小的资金支出。

2. 贷款利率更优惠：银行对购房者买的是首套房还会影响贷款利率。在一些房源紧俏的城市，首套房的利率可能为基准利率上浮5%～10%或者按照基准利率执行，而二套房的贷款利率可能会达到基准利率上浮20%。

3. 减收契税：在交税环节，购买首套房也可以享受到政策优惠。以契税为例，首次购买面积在90平米以下的普通住房，税率仅为1%；首次购买面积在90平米以上的普通住房，税率也仅为1.5%或2%。当然，在交税环节只认房不认贷，即名下没有房产的购房者按首套房标准收取契税。

购买首套房不仅可以享受到更低的首付比例、优惠贷款利率和减收契税等政策，而且银行对首套房的认定标准也相对灵活，购房者可以根据自己的情况选择适合的购房方式。