首套房和二套房的界定及购房贷款政策解析

一、首套房和二套房的界定

根据中国人民银行的规定，购买第一套住房的居民可以享受按揭贷款利率优惠。那么，什么样的房屋算作首套房呢？首套房指购买仅拥有一套住房。购房人名下没有单独或与他人共同购买的住房，且房屋面积在90平方米及以下的普通住房，可以享受契税税率1%的优惠。但是，与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

二、购房贷款政策解析

1. 全款买过一套房，贷款买房——算首套。

2. 贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

3. 夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例；若贷款未还清——算二套房以上。

4. 贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套。若贷款未结清——算二套。

5. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

6. 当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房——算首套。

7. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

8. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房——算首套。

9. 夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款——算首套。

10. 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

三、购房贷款政策的重要性

了解购房贷款政策对于想要购买房屋的人来说非常重要。根据不同的购房情况，可能会有不同的首付比例和利率上浮情况。因此，在购房前，一定要详细了解自己的购房情况，以及相关的购房贷款政策，以便做出正确的决策。

购房是一项重大的决策，了解购房贷款政策对于购房者来说至关重要。通过本文的解析，希望能够帮助读者更好地了解首套房和二套房的界定，并在购房过程中做出明智的决策。