房产抵押贷款的计算方法及影响因素

一、房产抵押贷款的计算方法

一般计算方法是，贷款额度=房产评估值×贷款成数。房屋抵押贷款能贷多少与许多因素都有关，这些因素包括房屋价格、房屋升值空间、房龄、房屋流性以及贷款人的年龄等等。房屋的评估值越高，贷款数额一般也就越高。

二、影响房产抵押贷款额度的因素

1. 抵押房屋的评估值：房屋抵押贷款的额度往往取决于房屋的评估价值。评估值越高，可贷额度就越高。房产的评估价值主要由房产相关的一些因素来决定，如房产的使用时间、房屋本身的市场价格、房产所处地段、房产的性质类型以及房产的变现能力强弱等。

2. 房屋抵押贷款评估成数：房屋抵押贷款的成数与贷款额度之间有直接的关系。不同类型的房屋抵押贷款的成数也不同，一般个人商品住宅抵押贷款成数最高，可贷额度为评估额度的70%。其他类型的房屋抵押贷款成数要低于住宅的，如公寓、商铺、写字楼等可出6成，独栋别墅和商铺可出5成。

3. 抵押贷款的期限：房屋抵押贷款的时间长短取决于资金利用率的高低。一般来说，住房按揭贷款的最长期限为25年，而房屋抵押贷款的期限相对较短，最长可贷到20年。贷款期限的选择应根据个人还款能力确定，以免造成还款压力。

三、影响因素的具体分析

1. 抵押房屋的评估值：房屋评估价值受房屋的使用时间、市场价格、地段、性质类型和变现能力等因素影响。评估公司的评估人员会实地考察房屋，确定评估值。

2. 房屋抵押贷款评估成数：抵押贷款的成数与房屋的产权性质、所处区域和房龄有关。个人商品住宅抵押贷款成数最高，其他类型的房屋抵押贷款成数较低。不同区域的评估成数也有差异。

3. 抵押贷款的期限：房屋抵押贷款的期限一般较短，最长可贷到20年。贷款期限的选择应根据个人还款能力确定，同时还要考虑利息和还款压力。

房产抵押贷款的额度计算方法是贷款额度=房产评估值×贷款成数。影响房产抵押贷款额度的因素包括房屋评估值、房龄和抵押贷款的期限等。在办理房屋抵押贷款时，需要根据个人情况和还款能力确定贷款额度和期限，以免造成还款压力。