卖房前如何确定房屋年限，详细解读税费及相关政策

一、不同类型房屋的界定标准

根据房屋类型的不同，确定房屋年限的方法也有所区别：

1. 商品房与经济适用房：

以契税票填发日期或房产证登记日期为准。

2. 已购公房：

房产证填发日期或原始购房合同签署日期或第一笔购房房款的银钱收据日期。

3. 继承的房产、直系亲属赠与的房产：

按照原房本登记日期为准，但需要去房管局档案管理中心提交房产证、身份证申请调档，取得调档函。特殊情况下需要开具调档函的情况包括：继承后的新产权证不满5年，直系亲属赠与后的新产权证不满5年，夫妻更名后的新产权证不满5年，房屋地址变更后的新产权证不满5年，遗失补证的情况，以及其他特殊情况。

二、卖房的税费

卖房所需缴纳的税费包括营业税、个人所得税、印花税、契税等。

1. 营业税：

税率为5.55%，由卖方缴纳。如果转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，按照全额征税营业税；如果转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买不足两年的普通住宅，按照两次交易差价收营业税；如果转让出售购买2年以上的普通住宅则免征营业税；如果所出售房产是非住宅类，则不论是否超过2年都会全额征收营业税。

2. 个人所得税：

税率为交易总额的1%或两次交易差额单位10%，由卖方缴纳。征收条件为家庭唯一住宅以及购买时间超过5年。如果两个条件都满足则免征个人所得税，否则需要缴纳个税。非住宅类房产不论什么情况都需要缴纳个税。

3. 印花税：

税率为1%，买卖双方一人一半。目前暂时免征。

4. 契税：

基准税率为3%，优惠税率为1.5%和1%，由买方承担。根据不同情况缴纳的契税有所不同：买房首次购买面积不足90平米的普通住宅缴纳交易额的1%契税；买房首次购买面积超过90平米的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；如果买方购买房产是非普通住宅或非住宅性质，则缴纳交易总额的3%。

5. 其他费用：

除了税费外，还需要缴纳测绘费、二手房交易手续费和登记费。测绘费为1.36元每平米，总价乘以房产实际面积计算；二手房交易手续费为住宅6元/平米*实际测绘面积，非住宅10元/平米；登记费为工本费80元，共有产权增加每本20元的工本费。

卖房前确定房屋年限是非常重要的，不同类型房屋有不同的界定标准。同时，卖房所需缴纳的税费也需要了解清楚，包括营业税、个人所得税、印花税、契税等。了解这些政策和费用，可以帮助卖方更好地进行房屋交易，避免不必要的麻烦和损失。