商铺过户费用计算及审核流程详解

一、商铺过户费用计算

商铺过户费用的计算包括营业税、合同印花税、中介费和土地增值税等几个方面。具体计算方法如下：

1. 营业税：营业税的计算公式为（卖出价—买进价）*5.5%。

2. 合同印花税：合同印花税的计算公式为卖出价*0.05%。

3. 中介费：中介费的计算公式为卖出价*1.25%。

4. 土地增值税：土地增值税的计算公式为增值额*适用税率—抵扣项合计*抵扣系数。

其中，增值额的计算公式为卖出价—买进价—买进契税—本次交易的营业税—其他抵扣（买进价*5%*买进年数）；抵扣项合计的计算公式为买进价买进契税 本次交易的营业税 其他抵扣；增值率的计算公式为增值额/抵扣项合计*100%。

需要注意的是，非普通住宅契税需要加倍计算。对于普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税；满5年免缴。对于非普通住宅不满5年（含）转让的，按销售价缴纳全额营业税；满5年以上转让的，按销售价减去房屋成本价缴纳营业税。

二、商铺过户审核流程

商铺过户需要经过一系列审核流程，以确保交易的合法性和权益的保护。审核的内容包括以下几个方面：

1. 材料合法性和有效性：审核人员会检查当事人提供的材料是否合法、有效。

2. 申请书与材料的一致性：审核人员会核对申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误。

3. 房地产权属清晰性：审核人员会核实房地产的权属是否清楚，是否存在权属纠纷或他项权利不清的情况，以及是否属于不得转让的范围。

4. 受让人的资格：审核人员会确认受让人是否符合规定可以受让该房地产的条件。

5. 抵押权和租赁权的情况：审核人员会查看房地产是否已设定抵押权，以及买卖已出租的房地产中，承租人是否放弃优先购买权。

6. 共有房地产的情况：审核人员会确认买卖共有的房地产中，共有人是否放弃优先购买权。

7. 其他需要审核的内容：房地产交易管理机构可能会根据具体情况认为需要审核的其他内容。

如果买卖双方对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可以向市房地局申请行政复议，也可以直接向人民法院起诉。

商铺过户费用的计算和审核流程是商铺交易过程中非常重要的环节。了解这些内容可以帮助买卖双方更好地进行交易，并保障自身的权益。在进行商铺过户时，建议咨询专业人士或房地产交易管理机构，以确保交易的合法性和顺利进行。