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新的“买房陷阱”即将杀到，买房要看懂政策！

来源：吉屋网   作者：chensongge   2020-11-03 18:23:41
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房地产市场每年都会有各种新政策出台，你真的看懂了吗？

中国的城镇化战略在2020年11月，拐了一个“弯”。

 

据“求是”杂志刊登的重要文章，高层提出要“完善城市化战略”，其要点有：

 

1、城市要更健康、更安全、更宜居，但城市单体规模不能无限扩张，要适度控制人口规模，不能盲目“摊大饼”。。

 

2、要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

 

3、中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。

 

4、要选择一批条件好的县城重点发展，加强政策引导，使之成为扩大内需的重要支撑点。

 

高层之所以对“新型城镇化” 作 出上述修正，跟今年武汉率先 暴发 疫情有关，也跟随后深圳房价大涨有关。

 

中国是一个14亿人口的超大国家，城镇化过程中如果高度依赖几个、十几个超大特大城市，必然会产生房价过高、城市安全风险加大的问题。

 

从国家发展角度，上述反思和修正是正确的。而且，从启动内需、实现“国内大循环为主体”角度看，人口马太效应带来的大城市房价高企，会削弱民众消费能力，带来一系列社会矛盾。

 

因此，国家要求中西部省份避免“一城独大”、适当设立一批副中心城市，并重点发展一批基础好的县，有利于分散人口，让大家根据经济实力、就业机会来选择自己的新家园。

 

但反过来，从投资的角度看，不动产的价值会因此有所下降。

 

哪些城市会下降？答案是：都有所下降。这事实上也是国家“房住不炒”战略的一部分。

 

先看中心城市，比如北上广深，都开始或者即将面临降低人口密度的压力。怎么降？北京是首都，资源好、吸引力大，选择空间也比较大，可以直接限制人口流入。

 

但从*近国家唤醒北京金融中心、经济中心的功能，设立北京自贸区看，北京直接压缩人口，带来的增长和财政压力也非常大。所以，北京也不能淡化经济增长。

 

至于上海、深圳和广州，就更没有限制人口流入的资本了。 上海曾陪跑北京了几年，限制人口流入，但很快就扛不住了。*近两年不断放宽大学生*的门槛，因为在上海的临港等片区，人气并不旺。


今年前三个季度的GDP刚刚公布，在四大一线城市里只有上海的增长仍然是负数。而上海也加快了卖地，通过第三季度的努力跃升到全国*，9个月卖地超过2300亿。卖了这么多的地，固然有利于保住GDP的增长，但这些土地转化的房子也需要有人住才行。

 

至于广州就更是如此，从化增城和南沙，都缺人。你工作日开车在南沙中心区街头走走，基本上可以犯困，因为人和车太少了。

 

深圳看似人口密度超大，但盐田、大 鹏、坪山和龙岗部分地区，人口并不太多。即便是楼市火爆的光明，也谈不上人口稠密。

 

所以，对于中国的超大、特大城市来说，人口过密只在局部出现， 只要按照中央提出的多中心、郊区化来布局，可以继续增加人口总量。市中心稠密的人口，可以内部调剂。

 

现阶段，没有哪个城市豪横到敢于拒绝增量人口，一度豪横的现在都在后悔中。至于普通的二线城市，三四五线城市，抢人都还来不及。

 

*近几天，媒体上炒作“副中心城市”的文章多起来，认为他们的机会来了。“副中心城市”需要具体分析， 我的看法是：未来中西部的副中心城市，一定如雨后春笋一样冒出来，但其中相当部分是投资陷阱。

 

关于“省域副中心城市”，领导文章的原话是：中西部有条件的省区，要有意识地培育多个中心城市，避免“一市独大”的弊端。

 

但地方执行的时候，很有可能矫枉过正。在这里，我举两个例子：

 

*个案例是河南省。

 

河南是中国的超级人口大省，户籍人口全国*，实际生活的常住人口全国第三（次于广东和山东），超过9600万人。

 

目前郑州是“一城独大”的省会城市，在省内没有竞争对手。但由于河南省太大，郑州的首位度在内地27个省会（首府）城市里并不突出，是排在19名。

 

河南省近年来把洛阳确定为副中心城市。以河南人口之多、GDP总量之大，在郑州之外支撑一个副中心城市是没有任何问题的。

 

只确定1个副中心城市，再加上郑州这个中心城市，我认为河南比较明智。如果贪多搞2到3个副中心，必然分散有限的资源。

 

第二个案例是山西省。

 

根据2020年省政府工作报告，山西要搞“一主三副六市域中心”空间布局。

 

所谓一主，就是太原；所谓“三副”，是大同、长治、临汾三个省域副中心城市；所谓“六市域中心”，是指运城市、晋城市、阳泉市、朔州市、忻州市、吕梁市六个市域中心城市。

 


山西全省一共11个地级市，有10个被纳入了“一主三副六市域中心”。其中副中心达到了3个，直接跟广东省看齐。

 

但你要知道，广东省经济总量接近11万亿，山西只有1.7万亿。也就是说，山西的经济总量不到广东的六分之一，但却搞出了1个中心城市和3个副中心城市。

 

至于河南省，2019年的经济总量是山西省的3.2倍，常住人口是山西的2.6倍，只设立了1个副中心城市。

 

所以我们很容易得出结论：河南的副中心城市洛阳，投资价值远比山西的大同、长治、临汾要大。

 

上图：山西过去10年*生人数变动，只有太原有增长。


换句话说，弱省如果设立多个副中心城市，未来不动产的投资价值一定是非常弱的。

 

第三个案例是内蒙古。

 

呼和浩特虽然是内蒙古的首府，但经济总量只比包头略多一点，明显低于鄂尔多斯。所以，内蒙本来就是一个“多中心”的自治区。

 

在省域副中心方面，内蒙一口气设了三个：鄂尔多斯、包头和通辽。这主要是为了照顾东部，有利于长远的均衡发展。 但“1+3”的中心城市结构，必然让内蒙资源分散，每个城市的投资价值都不太大。

 

从国家政策的原意看，搞多个副中心本来就是为了遏制房价。 这样做当然有效，但问题是中心城市的带动作用一定是不够的。而提升中心城市的首位度、引领能力，也是战略的一部分。这里面显然存在矛盾。

 

至于重点发展的县城，投资价值就更小了，只有在核心都市圈里占位特殊的县例外，比如北三县、嘉善县。
在投资的时候，我们一定要看懂政策，明白哪些政策是“有效的”、“顺周期的”，哪些政策是“安抚性的”或者“逆周期的”。

 

就好比一直在提“振兴东北”，但东北绝大多数城市的不动产投资价值不大。如果你是“二马”，我一定支持你去东北投资，因为钱多、来得容易。如果仅仅是投资买套房子，东北（除了沈阳、大连）就算了。

 

*后的结论是：中西部省份的副中心城市，你要小心点。尤其是这一波赶时髦设立的、一省多个的副中心。


投资还是要慎重的！


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