大北区房价，还有破2万的底气吗？2024郑州买房

大北区房价，还有破2万的底气吗？

大北区不缺流量，也不缺流量盘。 但你知道去年霸榜“大北区成交量前二”的小区是谁吗？ 直接看下图。 没错，就是左边的普罗旺世，右边的锦艺金水湾观臻苑。 在房东含泪卖不掉房的当下，这俩小区几乎做到平均不到两天半成交一套房！ 根据贝壳数据，去年普罗旺世共成交160套房，锦艺金水湾观臻苑共成交144套房。 是整个大北区成交量最多的！ 为啥是这俩小区？ 咱们先说锦艺金水湾观臻苑。 它是整个金水湾的三期，也是几个地块里位置最好的一期，紧临贾鲁河。 更重要的是，紧挨着文化路一小+郑州七中（金桂校区）！ 所以三期即便小区环境一般，成交量依然能维持在高位。 价格呢？ 三期近半年成交均价16000左右，降幅不多。 有人会问，为什么紧挨着好学校，价格一般不会跌太多？ 除了好学校附着在上面的价值，其实还有一个原因。 学区房的一个好处是牵扯到学区，特别是小学+中学这种双学区，自用为主，9年时间战线拉的比较长，所以即便遇上市场下行，挂牌量也不会太大。 卖房人少交易量少，价格也就更好控制，下跌也就没那么快！ 那如果，在好学校的基础上，品质也能有所提升，价格会不会更坚挺一些呢？ 大北区有个典型的例子，瀚宇天悦二期。 紧挨着龙门实验，2015年招生，到现在有10年了。 整个北环以北，少有的有成绩、有升学率的还不错的学校。 同时，瀚宇天悦二期品质在一期基础上有明显提升，更偏改善，小区人车分流，户型也变大了，环境也是一期的升级版。 学区+品质，两者一结合，直接看价格。 二期140平以上的户型，现在依然能卖到18000-19000，甚至20000的单价！ 所以答案是：会的！

那另一个成交量霸榜大北区的普罗旺世呢？

银河路小学+冠军中学南校区（原77中学），说实话学校一般。 其实买普罗的业主很多都上一八联合国际学校，私立的。 但如果生源满的话，二手房业主也不一定好进。 那为什么这个小区成交量还那么高？ 是因为品质+改善。 从一期开始，普罗旺世交房十几年的时间里，各个方面做的都不错。 丰富的社区配套、独特的社区文化、负责的物业管理、绿意的社区环境都是郑州比较出挑的。 一期开发了“香榭丽舍”和“枫丹白露”两个TOWNHOUSE组团； 二期开发了“温莎城堡”、“罗曼维森”系列，含多层、小高层、高层和双拼别墅； 三期开发了“佛罗伦斯”别墅、洋房、小高层、高层； 四期开发了“塞纳维斯”别墅和2栋高层； 五期开发了“地中海”系列，分为南北两区，北区为大型商业，南区住宅为主； 六期开发了“波特兰”系列，西区为“波特兰”，东区为“青年城”； 七期开发了温泉别墅。 千亩大社区，每一期的定位都不一样。 这里面，六期波特兰是纯高层，两梯四户，主力户型89平小三房，是整个社区里流通性最好的一期。 不过学校一般，即便成交量高，价格却没那么坚挺。 六期波特兰比如像109平的三房户型，两三年前总价卖到230-240万，最高点2017、2018、2019年，总价都在260万左右。 现在呢？ 挂牌总价直接降到170万+，跟最高点的时候相差近100万！ 是的，从最高点到现在，降幅接近百万！ 再看89平的小三房，去年上半年看单价还在16000左右，不到一年时间，已经有越来越多套12000+的价格成交了。 波特兰虽说成交量一直不错，但这波价格却降得不忍直视！

所以，发现了没，只有优质双学区+好品质，房价才能坚挺！

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这两者缺一不可！ 大北区的二手房很多，但能同时兼顾以上两点的，还真没几个。 惠济区整体的教育资源一般，好学校不多。 金水北倒是有几个还不错的学校。 比如金水外国语+纬五路一小分校，对应的新房主要是美盛教育港湾、美盛金水印、美盛中环壹号。 其中，更偏改善的美盛金水印最贵，单价达到2万+。 比如龙门实验学校，对应的二手房瀚宇天悦二期，大户型单价也能达到2万+。 再比如文化路一小翰林校区+龙门实验初中部，对应的新房越秀金悦文华，大户型单价接近2万。 而锦艺金水湾观臻苑虽然紧挨着文化路一小+郑州七中（金桂校区），但小区品质一般。 金水北的和昌悦澜和康桥朗城，虽然都是品质次新房，但小学一般。 所以，除非拥有改善产品/大户型+优质双学区，否则在大北区，房价真的很难突破2万！ 同时，影响房价的还有两点： 第一、大体量刚需社区。 大北区最典型的就是超级大盘二十一世纪社区，体量太大，管理困难，品质下滑严重，非常不保值！ 二手房市场上，有大量房源同时挂牌出让，严重的供过于求导致更进一步的降价。 一般来说，太大或者太小的社区都会影响二手房的保值能力。 第二、有明显硬伤的产品。 之前去调研，看了一套140多平的边户。 整个户型没得挑，唯一一个缺点就是这一户临高架。 我问中介小哥，临着高架会有噪音之类的影响吧。 小哥指了指窗户说，你听，觉得声音大吗？ 当时正是下班晚高峰，路上车辆川流不息，但房间里真的还挺安静。 小哥说，其实这个户型已经装了三层中空玻璃，房间里基本上没什么噪音。 可这套房子就是因为临高架的问题，好几组客户过来看都不满意。 还有那些—— 有硬伤的特殊地块，也许被安置房包围，也许紧邻小铁路；设计有缺陷的户型，比如南北狭长无采光，比如面积浪费像刀把；特殊的顶底楼层，一层、二层或顶层；…… 将来都不会有市场！

只有潮水退去，才知道谁在裸泳。

看看那些大北区夹缝生存的项目： 逸珑居（小开发商，价格虚高） 九锦台（小开发商、户型差交付差） 太阳城（小开发商、养老公寓、无房本） …… 能避开就赶紧避开！ 买房是个技术活，多观察市场，分析市场，才不会被忽悠，才不会被煽动。 如果你打算买房，一定要知道的是： 1、垃圾资产打死都不能碰！ 房龄超长无学区的老破房、远郊非地铁房、小开发商唯一在建房、还有像公寓、商铺、写字楼陷阱等等。 2、关注稀缺资源和产品力。 特别是优质双学区，对房价有强大的支撑力！ 如果能同时拥有好产品，支撑力绝对更强！

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