公寓和住宅有哪些区别?为什么不推荐买商业公寓

一、公寓和住宅的区别

01、产权年限

普通住宅：70年；住宅土地性质。

公寓：大致可以分为三种类型，分别是普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。其中普通公寓的用地性质为居住用地，产权为70年；商务公寓的用地性质为综合性用地，产权为40年或50年；酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权为40年。

02、贷款和限购政策

普通住宅：若是购买的话，通常就会有诸多限制，比如需要提交社保或者个税证明等。**可至3成，贷款可达70%，可以使用公积金贷款。

公寓：一般情况下都是不限购的。*一般5成，不能使用公积金贷款。

03、*入学

普通住宅：除了一些城市有特殊规定之外，只要房屋面积或者总价达标，或者你符合当地的规定，通常都是能够*的，有学位

公寓：通常是不能*的，只有70年产权的普通公寓可以*，但也需要你符合相应的条件。通常没有学位，对于家中有学龄儿童的家庭来说，无论购买的房产离*多近，都无法享受就近入学

04、水电煤气缴费标准

普通住宅：民用水电费标准，一般有天然气或者管道煤气，物业费相对也比较便宜

40年或50年产权的公寓：不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉，而且是商业用电用水，居住成本高，物业费也比较贵，一般在4元每平以上。

05、户型

普通住宅：户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户，甚至一梯一户

公寓：户型面积比较小，没有特别明显的功能分区，多为精装修的房屋。公寓一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。

06、税费缴纳

普通住宅：契税1-3%，营业税（满2年可免除），所得税（总房价的1%）。满足家庭*住宅、购买时间超过五年，则免交个税，

公寓：契税一律3%，营业税（5.6%，一般无法免除，各地政策不同），所得税（总房价的3%，或者差价的20%，各地政策同），土地增值税（各地政策不同）

07、功能使用

普通住宅：居住性质，名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。

公寓：不仅有居住的性质，还有商务办公的性质。不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，

二、为什么不推荐买商业公寓

1、产权时间短

2、*难、上学难

3、商业用水用电，高物业费，居住成本高

4、户型小，采光差，居住体验感不好

5、税费高

6、*慢