当前买房的最大风险并不是房价下跌

当下买房的最大风险并不是房价下跌，而是房价大涨的可能性很小。当然，很多人说自己买房是自住，不算投资。然而，无论是否自住，无论大家承认与否，买房就是一种投资行为。本周我们主要从三方面展开说，看完你就知道为什么当下买房最大的风险在于房价大涨的可能性很小。
①买房就是一种投资行为；
②为什么房价无法大涨；
③房价无法大涨就是买房人最大的风险；

「 买房就是一种投资行为 」

我们以终为始，从算人生总账的角度看看，买房占我们人生可支配资产多少仓位。一个人从大学毕业到最后离开这个世界，有收入的年份大概是55年，也就是23岁～78岁。我们大致算了下，对于大多数人来说可能一辈子的收入上限是在750万以内的。按照年收入15万，工作40年，这部分收入是600万。退休后活15年，每年退休金10万，这部分收入是150万。所以单人生命存续期间收入的大致上限应该在750万。这里按家庭算，乘以二，一个家庭一辈子的纯收入上限大概是在1500万。接着减去消费，这个家庭每年吃、穿、用、医，一年算10万，55年也就是550万。所以总收入1500万减去总支出550万，一个家庭一辈子的收入上限是在950万元左右。那么假设这个家庭买500万的房子，按照首付20%，还款期为30年，按照3%的利息，大概总的房价达到了700万元。也就是在这个家庭存续期55年间产生的950万可支配资产，拿着大部分做投资，而且是用700万重仓一个标的，这个标的的仓位占了他们人生总体可支配资金的近70%以上。可以算是重仓房产了。而且这笔投资因为是跨越时间，去动用了未来的收入，所以本质上还是借钱去投资。所以表面上看买房，但从人生的角度上去看，实质上是在做关乎人生的巨大资产配置。而很多人还说自住，并不能算投资，那么我们扪心自问下，一个压上了你家庭一生收入一半以上的资产配置，难道不算投资吗？所以买房无论自住与否，其本身都是一种投资行为。

「 为什么房价无法大涨 」

那么既然是一种几乎压上大半生收入的投资，我们就要去讲一下投资与收益这件事情。我们说投资是投未来，所以看透未来才能知道投资是不是值得去做。我在之前的文章中已经用数据论证过了，未来房子是不存在大幅度上涨的可能性了。详看下面这篇文章。「从常识角度看房价还可能大涨吗？」
这里我再简单补充说明下。①房地产已经完成了自己的历史使命。②未来房地产的问题在于产能和需求是不是能够长期匹配。房地产本身上来说属于耐久工业品，也就是它造出来放在地面上之后会存在至少30年以上。这个造的过程可以很快，所以过去几十年中国房地产行业蓬勃发展。房子造得快，所以供应可以很快，而目前人口却无法快速跟上，也就是需求无法快速跟上。未来大概也只是人口和房地产行业大致平衡的阶段，要想需求远远超过供给带来房价大幅度的上涨，可能很难。虽然在部分城市，部分区域依靠产业或城市虹吸周围仍然能够实现人口净流入。但是站在30年的角度，产业是会存在变迁的，产业转移，人口就跟着转移，这个就会带来投资的不确定性。你用自己未来30年确定的债务，去投资未来30年的不确定性收入，这说得好听是风投，说得直接点是不是有点像赌博？③除了外部建造的增量，我们可以看到内部的存量也会转化为供给增量。我们知道过去1960年-1970年出生的这部分老年人是中国最大一部分出生人口，他们及他们的子女是过去30年中国房产的最大购买人群。也就是中国大多数的房产是掌握在他们手里。而现如今这些人开始步入60岁以上，买房的需求大幅度下降。同时，因为这些老年人年纪越来越大，他们有些人会和子女一起居住或者住到养老院去，或者他们百年之后，这些人持有的房产就会成为市场的增量，重新回到市场了。中国人口老龄化不仅导致房产需求减少，更进一步还会导致房产供应的增加。所以很多人说一二线城市中心的房产始终是稀缺的，是的，过去确实是稀缺的，因为筹码被这些老年人锁定了，但是未来是不确定的。所以大家投资一定要学会算账啊，不能人云亦云。投资是投未来，所以一定不能用过去思维去套未来，眼睛一定要盯着未来啊。如果一个资产未来一定是赚钱的，那么就注定这个资产未来的供需是失衡的！如果这个供给和需求在未来不能形成严重失衡关系这个资产就没办法大幅度增值的！！房地产未来供给和需求还会严重失衡吗？我想以上的三点说明以及往期文章里的数据已经说得很清楚了。

「 房价无法大涨是买房人最大的风险」

而当房价无法大涨这个结果是大概率发生的事情的时候，那必然面临着房价最多只能是微涨（下跌我们都不去考虑他）。用人生大部分收入去获得房价微涨对人生带来的结果是什么？① 长期背负大量债务，生活体验感是很差的。

这个体验感是伴随着你未来30年生活的每一天的，你跨上了那个台阶之后，对于工作、对于生活你能够选择的余地就很少了。② 购买房子无法改变自己的命运了。在用掉第一桶金的同时，在未来用债务锁死了自己资产大幅度增长的可能性。大众之所以是会被称为韭菜的一个重要原因是习惯用过去的投资习惯去看待未来。过去之所以很多人愿意长期背负大量债务，是因为这个这个债务一来会被每年大幅度的通胀稀释，二来房产可以大幅度升值。但是目前这两个要素在未来可能已不复存在了。而如果未来用人生大部分收入去投资这个资产，但这个不能极大程度上改善命运的话，这种日子我想对于大多数人都是难受的。一个投资，不能实现确定的大幅度增值，我觉得风险是很大的。一个投资，从人生角度上去讲，在持有过程中，体验感长期是差的，我觉得也是不值得去投的。

「 最后」

那么，你说如果一定要买房，那就要好好去研究供需，研究未来产业变化，人口走向，而且要站在30年的角度上去思考。而对于持有房产作为投资的人自己有没有办法对冲这个未来的不确定性呢？有是有的，那就是自己多生几个，那么在20年后，如果未来人口总来能够上涨的话，可能就会形成一定的需求量，而且每个夫妇最少生两个以上，不然，人口总数就是下降的。那么未来投资方向在哪，我之前文章已经说过了，10年后翻出来，又会是一篇价值千金的预言贴。详看这篇文章「时来天地皆同力，运去英雄不自由」
对于我个人来说，我也希望房子能够继续涨，因为我也是持有者，但是我们不能屁股决定脑袋。最后还是那句话，不要去教育，要去筛选，有分歧是好事，没有分歧就没有机会了。

• 自贡楼盘，自贡房价，自贡买房