商住房与住宅房有什么区别？价格便宜近三成能买吗？

来源：吉屋网 2019-02-01 15:50:15

前段时间，人民日报的一篇热文《我的房子卖不掉了，因为它叫“商住房”》一经发表，便引发了众人的热议，商住房市场进入“冰封期”两年后，再次被拉回到大众视线中。

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商住房作为在商业、办公用地上建造的“住宅”，本质上属于灰色产品，近20年来一直游走在法律和政策边缘，其房产证也注明是商业和办公类产权，注定了商住房存在不小的风险和弊端。

那为何还会有人争相购买呢？

商住房*的优点在于其单价和总价便宜，由于商住房户型面积小，所以有时候一套商住甚至要比一套住宅便宜一半。而且这种房子一般都在商业区，离地铁口较近，周围配套设施也相对齐全，因此商住房的租售比一般是比住宅高的，这就是大量投资客都喜欢购买商住房的原因。

还有*重要的一点，就是商住房不限购，这就给那些没有购房资格但又想拥有自己小窝的年轻人提供了机会，当然2017年3月后的北京除外，就郑州而言，目前没有明确提出对商住房进行限购。

虽然商住房有这些明显的优点，但不管自住或者投资，还是不建议大家购买，因为其优点相对于弊端来说，还是有些微不足道的。

为什么不建议买商住房？

1.产权问题

商住房虽然可以作为住宅使用，但其土地性质为商业或者办公，所以产权年限为40年或50年；现在产权年限为70年的住宅用地已有法律明文规定，70年到期后交一部分费用就可以自动续期，但是商住房至今并没有出台相关政策。

商住房生来就比普通住宅少20-30年的“寿命”，这种天然的缺陷，也让商住房二次销售面临尴尬的局面。

2.置业成本高

贷款成本高

商住房虽然总价格相对便宜一些，但是贷款压力比普通住房大，贷款年限一般不超过10年，*比例至少要50%，远高于普通住宅的30%，利率也比普通住宅高出10%左右，而且还不能申请公积金贷款。

生活成本高

商住房从用地属性上来说，属于商业、办公性质的房子，所以水电、物业、供暖等各项费用都是按照商业标准收取，价格要贵不少。

以物业费举例，普通住宅的物业费多在1.5-2.8/平*月之间，而商住房的的物业费一般是2.5元/平*月起，根据项目品质高低而决定，较低的是2.5元-3元，普通在3-5元，较好些的5元-8元等。这样算下来，一年可以差出好几千元。

即使部分商住房能争取到民水民电，但物业费和供暖费等支出仍然会按商业标准执行，而且商住房没有燃气，电费又很贵，进一步增加了居住成本。

二手交易成本高

购买商住房后，如果你想把房子转手，进行二手房交易，交易的税费要比普通住宅高出不少。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，商住楼契税按3%缴纳；普通住宅会有很多税费优惠，但商住房不享受税费减免优惠，而且还会强制征收增值税，交易成本更高。

03.舒适度比住宅低

建筑本身条件差

住宅多为板楼，而商住房多数以塔楼为主，相比通风和采光条件都略有不足；商住房一般户型面积小、格局紧凑，层高也比较矮，居住起来比较压抑；而且商住房人口密度比较大，基本每一层会有10-20多户，俗称“立体大杂院”。就拿电梯举例，同一层若有公司办公，电梯使用频率会过高，坐电梯时等候时间也比较长，居住舒适度大大降低。

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人员混杂，居住体验差

商住房由于有办公性质的存在，人员比较混杂，而且不像普通住宅房一样有专门的物业管理公司，所以社区环境卫生和安全性无法保障。有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。

若你真的打算买商住房来自住，就要接受社区内办公、餐饮、零售等人员混杂的状态，而且商住房基本没有业主委员会，一旦出现问题，只能自行解决。

4.不能*，无法配套学区房

大部分的商住房都无法迁入*，因此如果是想要通过*给小孩上学名额的话，这类的房子不建议购买。虽然一般开发商都会为普通住宅引进*、幼儿园等配套，但是在普通住宅混合商住的项目中，即使有配套*，商住房业主也不能享受子女入学待遇。

5.未来交易受限

2017年3月26日，北京出台空前严厉的商住限制政策，政策明确规定：商业、办公类项目“不得擅自改变为居住用途”；个人购买商住房时，只能全款购买，银行不可提供贷款；政策出台时间之后的商住房只能销售给企业，个人不可买卖。

从此之后，北京商住房市场便彻底进入“冰封期”，至今未有松动迹象。而全国大部分城市，受2016、2017年整体限购、限售大潮的影响，商住房市场也相应进入收紧阶段。

去年12月，广州虽传出商住有微调松绑举动，但就目前国家提倡“因城施策”的趋势看，并不能以此判断，其他城市也会松绑。所以，商住房可能依然面临卖不掉的尴尬。

6.可能办不了房产证

商住房的土地性质是商业或者办公，所以这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况，若没有竣工验收备案表和面积实测报告，就没有办法办理房产证。像北京现在就规定商住房不给办理房产证，但是北京照样有很多商住房在卖，这些都是“坑”，*别跳。