去化成为房企*要务，房地产市场经历短暂的复苏阶段

疫情以来，房企打响现金流保卫战，去化成为房企*要务，房地产市场经历了短暂的复苏阶段，如今市场热度稳步回落，至2021年9月，传统“金九”爽约，即便房企推盘积极性较高，成交颓势难以逆转。高压之下，百城商品住宅库存量截止9月末突破6亿平方米大关，同环比双增，成交动能明显不足，去化周期也由上月末的13.04个月上涨至14.92个月，且显着高于2020年同期水平。

由于需求端大幅收缩，重点城市二手住宅去化难度增加，据易居研究院监测，三季度20城二手住宅成交总量同比降速已扩大至37.0%，平均去化周期拉长至17.9个月，环比大增20.6%。值得注意的是，三四线去库存压力陡增，狭、广义库存、去化周期同比涨幅各能级城市排在首位，显着超百城平均，库存风险开始浮出水面。整体来看，狭义整体库存仍将延续稳步增长态势，广义库存预期将高位持稳。实际上，楼市成交增长动能转弱，供过于求将加剧库存积压，不过城市间分化将持续加剧，一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，但降幅有收窄趋势，尤其在银根收紧，利率上调的背景下，整体购房行为将逐步趋于理性。

2021年9月末，广义库存达到37.8亿平方米，环比微降0.5%，同比上涨10%。市场下行压力下，狭义库存同环比齐增，广义库存微降与房企开工意愿回升密切相关，从统计局数据来看，9月单月房屋新开工面积为17442万平，环比上涨5%，可见与抢收业绩相比，房企更倾向于抓回款，逐步加快开工进度，以保证年内资金流回正。

三四线城市由于供过于求加剧，成交下行致去化周期激增至17.53个月，高于百城平均。反观下跌城市以东南沿海三四线为主，比如德清、盐城等城市9月末消化周期维持在一年以下。而北海、连江、防城港、肇庆、烟台、宝鸡、永泰、衡阳、淄博等基本面缺乏支撑的三四线城市消化周期高达30个月以上，且同环比齐增，库存风险依旧较大。未来，库存压力将集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，部分人口净流出，且商品住宅消化周期均在30个月以上的三四线城市，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。