楼市步入无增长时代、养老产业将迎来转机

　　楼市进入无增长时代

　　对于宏观政策，丁祖昱认为，2021年政策会保持连续性、稳定性、可持续性，继续坚持“房住不炒”的政策主基调，并以租赁市场为抓手，解决好大城市住房突出问题。

　　这样的政策环境反应在市场上，丁祖昱直言，未来成交面积很难有大幅度的突破，所以行业步入“无增长时代”。

　　丁祖昱指出，从2016年至2020年，销售面积几乎没有增长，都稳定在16亿平方米左右。虽然成交金额从14万亿元达到17万亿元，但这一方面是房价在涨，另一个方面是过去几年都以三四线城市的成交结构为主，而从去年和今年开始一二线城市的成交占比越来越高，所以才使得成交金额不断上升。

　　“未来几年销售额可能还会继续增长，但销售面积可能都会维持在16亿平方米左右。”丁祖昱表示，未来的楼市实际上是没有增长的，尤其是，如果融资性现金流不增长，则房企很难增长。

　　“都是要靠融资拉动增长，银行和金融机构信托都受到了新规的约束，房地产拿不到更多的钱，企业也很难独自美丽。”丁祖昱表示。

　　养老产业将迎来转机

　　在政策严控、增长不易的未来房地产市场中，并非毫无生机。丁祖昱认为，养老产业将转机来临。

　　养老产业的转机主要体现在两点，首先是政策破解了行业壁垒，痛点被解决;其二，2020年是60后入场元年，他们带来消费变革，部分企业已开始盈利。

　　可以看出，A股医疗股市值大于养老股，养老股远超地产股。资本市场印证了养老产业的空间足够，在未来十年二十年，甚至五十年一百年都有发展可能。

　　但值得注意的是，养老产业向高品质、多样化升级，企业需要与时俱进。丁祖昱认为，养老产业两极分化非常明显，七大区域城市养老潜力凸显，比如广东、北京养老金盈余，上海的养老投资潜力将在2050年位居城市榜首，但东三省养老市场低迷，养老金亏空量大。

　　另外，未来进入康养领域的房企，需要用产业运营思维进行布局，开发过程中更应注重运营和服务能力，并且能够做足落地，因为核心还是运营。

　　与此同时，要看到细分领域的优势，比如3+N，“治未病健康管理领域”“高龄老人护理领域”“老年病康复领域”“智慧养老、适老化改造、老年用品、老年文化娱乐”等细分领域。

　　“总体来说，2020年养老的产值欧洲是4.8万亿美元，美国是4.7万亿美元，中国1.17万亿美元;占GDP比重欧洲28%，美国22%，中国只有7%，2020年对于中国养老产业只是一个起步。”丁祖昱直言。

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