珠海楼市板块分化：供需差异与城市发展矛盾

来源：吉屋 2025-03-13 14:22:00

珠海楼市呈现出明显的板块分化现象，横琴、主城区核心房价坚挺，而斗门湖心新城、金湾平沙新城等地价格低廉。这种分化反映了供需逻辑和城市发展格局的差异。

土地供应与库存压力是决定板块价格的关键因素。

以斗门湖心新城为例，该区域的房价已经跌至1.2万元/平方米，部分楼盘甚至低至1万元/平方米以下，相比2021年高峰期跌幅超过50%。这一现象的背后是板块开发初期的激进供地策略，导致待售新房和二手房库存总量超过3万套，远超实际需求。金湾平沙新城的情况更为严峻，房价从1.5万元/平方米跌至7千-8千元，库存压力叠加开发商“以价换量”策略，导致价格持续下行。

城市发展格局的差异导致板块分化。

珠海的城市发展呈现出明显的“西冷东热”格局。东部横琴、香洲等区域依托政策红利和区位优势，成为资本与人才聚集地；而西部斗门、金湾等地因距离主城区远、交通配套滞后，长期处于发展边缘。横琴凭借“琴澳同城化”政策，吸引了澳门居民置业，成为粤港澳大湾区跨境金融和科技创新的枢纽。而低洼板块如湖心新城，仍以传统制造业和低端服务业为主，缺乏高薪岗位，导致人口流入质量偏低。

产业与人口导入是高价板块房价稳定的关键。

横琴、主城区等高价板块布局了高附加值产业，吸引了大量高收入人群。横琴聚焦金融和跨境服务，科创北围集聚了200余家高新技术企业。而低洼板块如湖心新城，仍以传统制造业和低端服务业为主，缺乏高薪岗位，导致人口流入质量偏低。

政策调控对板块房价的影响显著。

2024年珠海取消限购后，刺激了刚需市场，但政策红利更多流向价格适中的郊区板块。珠海资源持续向头部板块倾斜，进一步削弱了市场对西部区域的信心。低洼板块面临诸多困境，但仍有转机。珠海2025年提出“四化”新型住宅建设计划，鼓励开发商在郊区打造高品质刚需盘，提升居住体验。湖心新城等区域凭借“价格洼地”属性，正成为预算有限的刚需群体首选。

低洼板块需通过交通升级、产业转型、配套完善和政策精准调控实现价值重构。

加快香海大桥西延线、珠峰大道快速化改造，缩短与主城区通勤时间；引入智能制造、现代物流等产业，提升区域经济活力；建设三甲医院、优质学校，补齐民生短板；限制低价区域土地供应，避免库存进一步积压。

珠海楼市的板块分化反映了供需差异和城市发展矛盾。低洼板块面临困境，但通过政策支持和综合措施，仍有实现价值重构的机会。