“翠亨+唐家”算个什么鬼中山为啥交定珠海兄弟

来源：源自喨典 2017-05-29 19:43:43

中山城市分析

中山城区分散，各个乡镇经济特点清晰，相对自我封闭；中山产业各自独立的特点，造成中山本土经济交流、信息沟通、人员渗透不多。正因为如此，中山乡镇经济发展，甚至小榄、古镇的底价标准都比市区石歧的高。这也导致中山虽拥有300多万常驻人口，但城区石歧并没有产生一个很强的CBD区，因此经济太分散、人流也太分散。

中山的这种城市发展特点，导致对人口集中程度高度依赖的房价，几十年一直增长缓慢，城市资产并没有明显的增值拉升；随着贸易经济的下滑，以及实体经济的产能过剩，中山这类乡镇企业发达、主城区增长缓慢、市内人口和经济沟通有限的地级城市，开始出现经济发展乏力、前景目标不明确的彷徨发展思路。

珠三角经济及人口对比图（数据截至2016年12月）

2017年4月中山市各区镇网签均价

中山区域分析

中山地处珠江西岸，位于佛山、广州、珠海、江门之间，特别是和佛山和珠海的关系相对紧密。自从深中大桥立项和施工之后，中山——一个普通的西岸城市，因受到经济强劲、人口众多、购买力超强、*意识敏锐的深圳的青睐，使其头次完成城市价值提升；特别是靠近深中大桥的港口镇等桥头堡区位，房价是翻番地往上长。

同时，受益于2015年底去库存政策的影响，以及资本推动下的城市发展，中山整体房地产供求两旺，量价齐升；一旦深中大桥通车，中山将成为南沙自贸区、前海自贸区、横琴自贸区的三角核心区位，中山虽然没有自贸区，但是左右逢源，区位优势较好。

中山区位优势较好

但是，纵观中山，如果继续维持目前的产业政策，是无法和东莞抗衡的。也就是说，对深圳产业转移的优势，无法具备与东莞同程度的竞争力，则深中大桥对中山的影响力将大大下降。另外，中山目前仍没有一个清晰的新区去与深圳、广州、珠海产生互动，进一步拉动城市发展。

随着房地产进入下半场，即房地产呈现全国性发展不均衡、少部分城市过热和大多数城市库存严重、房地产对经济的影响力日益下降等趋势，中山也必须思考如下问题：赖以生存和发展的实体经济怎么办？乡镇强市区弱的城市发展格局如何改变？城市核心强势和集中经济未形成高效模式怎么办？中山如何抓住历史机遇把城市格局进一步提高？这些都是需要认真思考的。

新区的突破

从中国各个城市的发展足迹看，基本是老城先完善和成熟，再到新区建设拉动，这是绕不过的槛。由于中山特殊的城市格局和乡镇经济特点，它没有形成以老城市为核心向四周辐射的传统之路，而是四面开花，缓慢而全面的发展，这与点突破的城市聚焦爆发模式不同。

在全面分析中山的特点后，你一定会发展，中山的未来，必须需要一个核心新区、一种新的龙头产业，只有这样，中山才能彻底的发挥未来的区域优势，城市才能质变。

综合之下，我们有理由认为。中山市政府提出的“翠亨新区”，应该是中山未来经济的爆发点，因为这是中山目前少有具有想象空间的新区战略，在其提出之初，已经成为省级新区，并和澳门政府签订战略合作协议。并有意向在未来申请升级为一等别新区。相信这是中山未来的经济增长点，而且是少有值得重托的新区建设战略。

中山的未来之路

中山未来的城市爆破点一定依赖翠亨新区的引擎发动，而这个发动机的前提条件是深中大桥的建成、翠亨新区升级为一等别新区、引入一等别旅游度假项目、中山轨道交通纳入国家高铁网。

从中山的历史看，在中山与珠海和佛山的发展关系中，是更倾向于珠海的。因为中山是侨乡，而珠海比邻澳门，中山的人流、信息、物料等习惯出海，而澳门恰恰在珠海的方向，因此中山更倾向靠近珠海便情有可原。

中山地铁1号线规划图

而佛山靠近广州，在过去，佛山经济自成一体，自从与广州紧密建设后，广佛慢慢同城化，无论是交通、经济交流、人员交流，广州与佛山变得更加紧密。由于广州经济实力强劲，佛山经济核心慢慢向广州倾斜，在这种情况下，广州-佛山、中山-珠海便慢慢相互靠拢，而中山与佛山之间的经济带、弱势镇，慢慢形成产业真空，比如黄圃、三角、南投等，如果他们的产业没有进一步升级，未来这些镇区的建设和经济将进入迷茫阶段。

随着中山翠亨新区战略进入实质建设，以及珠海唐家湾开发进入高潮期，翠亨新区和唐家湾的融城化将快步实施。从目前的情况看，民间的建设步伐远远快于两地政府的建设步伐，可以预见，未来从深中通道进入中山的人流、车流、经济流、信息流等，将快速穿过港口镇，*南朗的翠亨新区，并部分在此停留后，*珠海唐家湾，通过金琴快速，*横琴。翠亨新区的建设，将决定中山是否能更好融入深圳为代表的东岸经济圈的效果，而珠海唐家湾的建设高度，也将取决于珠海经济能否因为深圳为代表的东岸经济圈的进入而提到一个更高的程度。

即将于2017年6月2日现场竞拍的唐家北围5宗地块

图片来源：乐居航拍

2016年8月26日，位于唐家科技创新海岸北围片区的4块住宅地在多家实力强劲的房企争夺之下，*终全部以超过500%的超高溢价销售，不仅突破了珠海土地销售单价的较高纪录，更以“面粉贵过面包”的价格掀起了珠海楼价的一波涨潮。

2017年5月2日，珠海国土资源局再度挂牌出让5块住宅地，且这5宗地块恰恰全都位于当初拍出的这4块地块旁边，但如今的新土拍模式已变成限价+竞配套。据了解，此次挂牌出让的5宗住宅用地起拍单价均为15000元/㎡，较高限价为20000元/㎡。宗地面积分别为15935.78㎡、11140.74㎡、11453.8㎡、12023.8㎡及13938.05㎡。而这5宗地块均位于科技创新海岸北围片区，与去年雅居乐和珠海格力地产拿下的那4块高价地块仅一街之隔。

2016年唐家北围地皇如今动态

图片来源：乐居航拍

因此，对于珠海，已经迎来建设大力唐家湾的时机，而对于中山，翠亨新区的正式建设，也将拉开启幕。翠亨新区战略的实施是否成功，将成为中山是否能改变过去城市发展模式的关键，并将改变中山过去的房地产发展格局，中山的南区、东区将进一步获得长足的发展，而中山的房地产行业，将在未来，更加倾向于与珠海城区靠拢，目前的三乡、坦洲，以及南朗获得大发展，便是证明。可以预见，未来中山与珠海的关系，将会更加的紧密。

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