土地增值税扣除项目

商ZHU二手房交易都会存在该税！住宅不满两年交易也有！

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税的征税范围 　　征税范围的一般规定（三把标尺） 　　标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税 　　标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 　　标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入） 　　标准之一：只对转让国有土地使用权

本文详细介绍了购买不满两年的商品房和购买2年以上的非普通住房的增值税计算方式，以及土地增值税的计算方法。同时提醒读者在房产交易中需要了解相关政策和规定，以免出现不必要的经济损失。

土地增值税扣除项目有：　　1、取得土地使用权所支付的地价款。　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以协议、招标、拍卖方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金，如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用人实际支付的地价款。　　(2)纳税人在取得土地使用权时那国家规定缴纳的有关登记、过户手续费。　　2、房地产开发成本　　包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。　　(1)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。　　(2)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。　　(3)建筑安装工程费。　　(4)基础设施费。包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。　　(5)公共配套设施费。　　(6)开发间接费用。指直接组织管理开发项目发生的费用。包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。　　3、房地产开发费用　　房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、财务费用、管理费用。根据现行财务管理制度规定，这三项费用做为期间费用，直接记入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。故作为土地增值税的扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目的实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除、　　4、与转让房地产有关的税金　　与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。　　需要明确的是，房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其在转让时缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的5‰(贴花)允许在此扣除。　　5、其他扣除项目　　对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。在此，应特别指出的是：此条优惠只适用与从事房地产开发的纳税人，除此之外其他人不适用。这样规定，目的是为了抑制炒买炒卖房地产的投机行为，保护正常投资开发者的积极性。　　6、旧房及建筑物的评估价格　　旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。此外转让旧房的、应按房屋及建筑的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

土地增值税扣除项目主要包含以下5点：①取得土地使用权所支付的金额。②房地产开发的成本。③房地产开发的相关费用。④与转让房地产有关的其他税金。⑤财政部确定的其他扣税项目。增值税是指个人在转让国家土地使用权或者房屋买卖中获得的一定收入，在扣除相关的成本等其他支出后增值的部分，按照国家规定的一定比例去缴纳的一种税。

​土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据，向国家缴纳的一种税赋，但不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。

土地增值税的计算是有公式的，应缴纳土地增值税＝增值额×应纳税率－扣除金额×速算扣除数，一般在销售房产和转让在建工程时需要缴纳土地增值税。 土地增值税的征收方式分为以下两种： 1、核定征收 在二手房交易时，按照转让的房屋价格全额征收增值税，税率按1%征收，计税依据是房屋的转让价值。 2、减除法定额后征收 在减除掉法定扣除金额之后，按照四级超率累进税率征收，分为能提供票据和不能提供票据两种情况。 第一种：对于能提供买房发票的，可以减除买房时票据上所记载的可扣除金额，从购买年到转让年，每年加计5%，缴纳的契税和相关税费也可以扣除。 第二种：没有发票，但能提供房屋评估报告的，按照取得土地使用全时支付的金额，以及国家统一规定的缴纳税费金额等扣除。

       土地增值税又称反房地产暴利税，是一种当转让国有土地使用权、土地上的建筑物及附属物取得收入后需要缴纳的税费。不包括继承，赠与等行为无偿转让的房产。　　土地增值税的计税依据是转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额，实行四级累进税制。累进税制的意思就是，基数不同，缴纳的税率也不同。扣除的项目金额主要包括三个方面的内容，第一是取得土地使用权所支付的金额，即开发商竞标土地所花费的资金。取得土地使用权未付款或者提供支付了却不能提供凭据的都不能扣除取得土地时候用权所支付的金额。第二是房屋及建筑物的评估价格，第三是其他项目金额，主要是在转让环节中的税金交易费等。　　土地增值税在房地产市场是一个很重要的税种。在购买房屋前一定要计算好应缴纳的税额，按照政策规定缴纳。

土地增值税的计算方法是有一定的公式的：应纳土地增值税=增值额×税率，其中增值额指的就是纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，而纳税人所转让房地产，取得的收入就包括货币收入以及其他收入等等。目前土地增值税其实指的是在我国境内转让国有土地使用权以及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税，只要是进行土地方面的交易，都需要缴纳土地增值税。

土地增值税一般是在转让土地使用权、土地上的建筑物或附着物后，取得了收入然后征收的一种税，土地增值税应纳税额＝增值额×应税税率。 土地增值税的特点有： 1、按次征收 一般在房产转让时会征收土地增值税，每发生一次转让行为，就会征收一次土地增值税，每次的征税额都是根据转让房产获得收入金额作为计税依据的。 2、计税依据 土地增值税是以转让房产的增值额作为计税依据的，以销售对象的收入扣除掉法定的扣除项目后的余额来计算，和普通增值税的增值额是不同的。 3、税率 土地增值税实行的是超率累进税率，是按照分级累进的原则计税的，增值率越高税率就越高，增值率越低税率就越低。 4、征税面广 只要是在我国转让房产取得收入，无论是单位还是个人，都有义务缴纳土地增值税。

土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％、未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30％，40％、50％、60％。

土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%; (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%; (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%; (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。