楼市救市政策效果初显，一线城市和强二线城市火爆

想和朋友们讨论一个问题，你认为楼市是否已经到底了？这个问题我在讨论了不止一次。从4月初开始，每次讨论了不止一次。从4月初开始，每次的回答出现了分裂，到最后攻守双方易了势。

4月初大家回答的答案是整齐划一的没到底。4月底去库存的方向出来之后，的朋友开始出现了两个阵营，一个阵营认为到底了，一个阵营认为没到底。而等到5月17日首付15%的救市新政出来之后，认为楼市已经到底的阵营越来越庞大，到晚上的回答是大家当下情绪和预期的体现。

政策正在潜移默化之中改变楼市的预期。对症下药，从预期入手，是这一次救市不同于以往的地方。517全国楼市新政，将首套房首付比例下调到15%，二套房首付比例下调到25%，取消商贷利率政策下限，下调公积金贷款利率，3000亿央行再贷款支持地方国企收储存量商品房，石破天惊的救市政策祭出，无非是两点。

一点是降低门槛，卷入更多的买房人，让市场掏钱去库存。一点是通过国企掏钱收储方式来去库存。两个渠道殊途同归，最后直击去库存这个重点。

528一线城市的楼市新政更是开启了城市之间内卷救市的大门。上海抢在北京深圳前面出了楼市新政，将首套房首付比例拉到20%。广州抛开一线的身份，首套房首付比例15%，极大限度的放开限购，直接和二线城市去抢客。允许城市之间救市内卷，就是允许救市的城市中出现一个龙头城市，这个城市将会成为新周期下救市的标杆。

自从430确定去库存方向以来，救市是真的动了真格。

动了真格救市，市场的反应也比较明显。517全国楼市新政出来之后，正好赶上了周六周日。那两天全国重点一二线城市的市场火得一塌糊涂。全国吉屋网系统因为咨询人太多，还临时出现了故障。

全国市场里，反应最激烈的是深圳。深圳在517之后的周六当天新房产生了1600组带看，深圳吉屋网的喜报总共成交了175单，这个成绩相比较政策之前的周六日翻了3-4倍。

其次像广州、上海、北京、天津、郑州、合肥、杭州、苏州等全国重点城市那两天的成交量都站在了今年以来的高点上。到现在517新政已经过去了半个多月，上海、深圳、广州、杭州火得一塌糊涂，天津、郑州、武汉等二线城市虽然热度不及一线，但是相比较政策前楼市的情绪好了很多。如郑州，核心区域和改善市场又迎来了一波小阳春。

528新政之后，则是一线城市和强二线城市的狂欢。上海527楼市新政之后，市场上的带看量和成交量都有了非常明显的增加。根据上海中原的地产数据，新政后一周上海的新房成交环比增加了35%。

深圳的市场从517新政之后就开始点燃，528新政之后，深圳的市场更加火热。尤其是核心区域南山和福田，吸引来了来自全国的购买力。南山和福田的盘近两周时间一天卖出十几套，有一些剩余货量不多的楼盘已经清盘。深圳的二手房市场已经出现了业主返价现象。

广州和杭州的市场真正大火是从528新政开始。这两个城市都落地了首付15%的新政，广州不仅首付15%，有不少楼盘还可以实现先息后本的按揭贷款。低首付+给力金融政策支持之下，广州新政之后带看量翻了一倍，二手成交量上涨了60%。核心区域的改善彻底复苏，售楼部挤满了人。

杭州的表现和广州类似，首付15%政策落地时，我们米宅的考察团正好在杭州，感受了杭州售楼部如菜市场一样的热闹氛围。杭州的核心板块如钱江世纪城，5月的成交相较于3月已经翻了倍。

新一轮楼市救市之下，各个城市赤膊上阵，推高了一波市场热潮。想要了解深圳、广州、苏州和杭州楼市情况，对这些城市有置换需求的人群已经开始积极行动。

这一波救市政策力度史无前例，我们倒不用怀疑政策最后产生的效果。因为你不能光看这一波政策，还要看政策背后释放出来的决心和信号。只要有决心，一波政策不行还有下一波，最后总会把楼市救起来。

我们真正需要关

首套房首付比例下调到15%，会让很多本来没有能力买核心区域的客户有了买核心区域的能力。一线城市和强二线城市放松限购，会吸引来其他低能级城市的购买力。

这种分化自517新政出来之后已经开始了。5月17日之后全国各地不少买房人都涌向了长三角和珠三角。因为这些地方的门槛确实降低了不少。我们拿广州举个例子——广州的天河，总价起步门槛400万，首付仅仅60万，月供先息后本9000元。广州的海珠，总价起步门槛550万，首付仅仅78万，月供先息后本12500元。这还是广州的核心区域，如果是黄埔，门槛会更低。老黄埔的核心，首付仅仅48万，黄埔科学城，首付38万。谁能想到这是一线城市广州的首付门槛。

其他城市，如杭州，首付40万就能上车优质区域，苏州，首付10万就能上车核心地段，如深圳的福田和南山，首付门槛140万就可以。

一线和强二线的首付比例下调和放松限购门槛，加剧了楼市的分化，同时也给了一些想要向上置换的人一些机会。对于向上置换的人群来说，当下确实是个比较不错的上车时机。一经历过三年楼市的下行，强势城市的核心区域基本上跌透了。像深圳，相较于2021年跌30%的楼盘比比皆是，广州跌20-25%的楼盘也一抓一大堆。

一线和强二线限购放松，首付比例和房贷利率的下调，减少了购买和持有的成本。所以近一段想要向上置换的人已经动起来了，经过我们观察，如深圳、广州、杭州和苏州这些一线城市和强二线城市核心区域的优质楼盘已经止跌，部分出现了优惠收回和返价的现象。

我们从4月底启动全国城市考察以来，现在已经考察了广州、深圳、杭州和苏州四个城市，密切关

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