商品房预售条件 没有商品房预售许可证有什么风险？

商品房作为一种不动产，一方面，其价值相对比较大，一旦发生纠纷，涉诉标的大，有可能是某些业主一辈子的积蓄；另一方面，涉及面广，一个商品房楼盘往往涉及几百户甚至上千户业主，故容易引发群体性事件。

商品房预售条件 

为了保护购房者人的合法权益，把商品房控制在有序、稳定的环境中，国家对商品房预售规定来严格条件。

*，预售商品房建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金并取得土地使用权证书的土地。如果没有交付完全部土地出让金，则购房者购买房屋后，一旦房地产开发企业无法支付土地出让金，则购房人将无法办理房屋产权属证书，即使购房人能够实现房屋占有，也无法则二手房市场上进行转让，买受人的购房利益将无法得到保证。故法律强制性规定，在商品房预售时，房地产开发企业必须已经全额交付土地使用权出让金，并取得国有土地使用权证书。

第2，必须持有建设工程规划许可证，根据《城市规划法》第三十七条的规定，我国对城市建设工程实行许可制度管理，这种许可制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的，在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证件的规定进行建设，严重影响城市规划的，将承担相应的法律责任，包括责令停止建设，限期拆除，或者没收违法建筑物、构建物、或者其他设施以及责令限期改正，并处罚款，等等。商品房作为城市建设工程，当然必须取得建设工程规划许可证。

第三，按提供预售商品房计价，投入开发建设的资金已达到工程建设总*的百分之25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间，因为商品房预售是一种远期交付标的的物活动，作为标的物的商品房中预售时尚在建设中，其是否能够按时，按质竣工交付给购房者，取决于开发区企业的开发能力，包括其资金实力、建设能力和诚信度。因此，为防止房地产开发区企业炒卖地皮、炒卖项目等投机行为，防止开发商企业把商品房开发的风险全部转移给购房者，法律对预售时的工程建设投入资金以及施工工程进度和交付时间作出来规定。其中，商品房预售时投入开发建设的资金必须达到总*的25%以上，签订预售合同时必须确定竣工交付时间。

第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证，为规范房地产开发企业的预售行为，防止房地产开发企业对商品房进行“一房多卖”的行为，国家通过商品房预售许可证制度对商品房预售行为监控和管理。

没有商品房预售许可证有什么风险？

《商品房预售许可证》是衡量商品房预售行为是否合法的*直接、*关键的书面证明文件。买受人，未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效。但如果开发商在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。

买受人应当要求开发商出示《商品房预售许可证》，买受人应认真查验该证记载的内容是否与实际情况一致，特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，应验证已有的商品房预售许可证是否包含所要预购的商品房。

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