湛江商品房成交量持续下滑，价格仍未见底

湛江市商品房成交量在今年7月创下了近年来的最低点，成交量和价格持续下滑。从全年来看，每个月的成交量并没有出现较大的差距，传统的旺季和淡季也没有明显区别。然而，今年7月的成交量却是最差的，从2020年的最高点下跌至2024年的1770套，一年比一年下跌。与2021年和2022年相比，成交量减少了一半以上。

湛江商品房成交规模萎缩的原因有几个方面。首先，市场下行，楼市进入新常态，客户观望，新增需求不足。其次，投资客户减少，旅居客户也消失殆尽。以前的旅居客户如鼎龙湾的购房者已经几乎消失不见。此外，商品房类型仅剩住宅一类产品，公寓、写字楼、车位等商业类产品严重滞销。县城市场也难以成规模，县镇客户有条件的都跑到市区购房，导致县城市场成交规模严重萎缩。

湛江商品房成交规模的萎缩是大势所趋，即使出台降价和优惠政策，也难以改变这个局面。然而，成交规模不会继续下探，预计每年的销售规模将稳定在2-3百万平方米的水平。

与成交量相比，湛江商品房的成交价格持续走低。今年7月，全市新建住宅均价为7855元/㎡，中心城区新建住宅均价为9629元/㎡。全市均价离1万元/㎡越来越远，中心城区均价离8000元/㎡越来越远。对比2021年7月，全市均价下跌了15%，中心城区均价下跌了13%。

成交价格持续走低的原因主要有几个方面。首先，市场下行是主要原因。其次，目前是存量市场，竞争激烈，降价是开发商为了抢占市场份额的策略。再次，大部分楼盘已经卖到现房，开发商没有余粮，无法捂盘待涨。此外，湛江楼市总库存量较大，消化周期较长。最后，成交量决定了价格，目前需求不足，价格难以上涨。

政府出台了一系列促销政策，包括降低房贷利率、提高住房公积金贷款额度等。然而，这些政策对市场的影响并不明显。现在的楼市已经不像过去那样容易受到政策调控的影响。市场需要的是供需关系的平衡，只有需求增加，成交量上升，价格才有可能上涨。目前市场并不具备这样的条件。

湛江商品房市场的成交量持续下滑，价格仍未见底。虽然个别楼盘成交良好，但整体市场依然低迷。政府出台了一系列促销政策，但对市场的影响并不明显。预计未来房贷利率将继续降低，购房政策将更加友好，但价格的上涨还需要市场需求的增加。

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