澳门楼市调控措施：全面“撤辣”效果或弱于香港

来源：吉屋 2024-04-25 08:13:38

扬州买房交流群-38群（493）

加入群聊

澳门拟全面“撤辣”，效果或弱于香港

香港在产业多元化、资产吸引力方面的优势大于澳门。继香港全面“撤辣”之后，澳门也宣布“撤辣”。 4月12日，澳门行政会举行新闻发布会表示，已完成讨论调整澳门不动产需求管理措施的政策方案及其中有关税务措施的法案，内容包括取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，有关法案将送立法会以紧急程序处理。此前，为保持不动产市场的平稳发展，自2010年开始，澳门制定并实施了一系列包括税务及楼宇按揭在内的不动产需求管理措施（俗称楼市“辣招”）。当中，税务措施包括特别印花税、额外印花税及取得印花税。本次新闻发布会上，澳门行政会发言人、行政法务司司长张永春表示，政府审时度势，持续关注及评估不动产市场的情况，考虑到近年各类型房屋供应较为充足，目前具备条件制定《取消与不动产需求管理相关的税务措施》法案，取消特别印花税、额外印花税及取得印花税，即全面“撤辣”。同时，在楼宇按揭方面，澳门金融管理局将会发出新的指引，统一澳门居民及非本澳居民按揭成数上限为70%（购置经济房屋按揭成数上限维持90%），并暂停实施按揭贷款利率上调两个百分点的压力测试要求。行政会表示，上述措施并不妨碍政府因应情况再次推出有关的不动产需求管理措施，包括采取其他如调节公共房屋及土地供应等的可行手段，维持不动产市场的稳定。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2019年取得印花税生效后，澳门住宅交易量和成交价格双双下跌，若继续下跌，可能导致2018~2019年买房的人群资不抵债，或出现大面积断供情况，从而导致银行不良资产率攀升。 “取消特别印花税、额外印花税以及取得印花税这三项交易税收，将极大地降低交易成本。”在李宇嘉看来，此次的“撤辣”政策旨在吸引人才和资金。未来，经济告别高增长，争夺人才和资金成为热点城市（如一线城市、港澳和新加坡等地）的大趋势。值得注意的是，澳门实际上在去年已经开始调整措施。2023年11月，澳门行政会宣布“减辣”政策，包括取消第二套房取得印花税以及楼按统一为七成上限，这些措施于2024年1月1日生效。但相关研究院数据显示，“减辣”措施实施后，澳门楼市未见明显起色，加上适逢农历新年传统淡季和利率依然高企，2024年一季度的成交量仍维持在较低水平。“‘减辣’政策从数值未能直接带动本澳楼价上升，但大单位明显受惠，成交量明显增加超过一倍，与小单位走向相反。” 另据澳门财政局统计数据显示，今年一、二月成交量分别约263宗及132宗，估计三月份在发展商减价推盘下，有望回升至约180宗水平，推算全季约575宗，环比下跌约40%。价格方面，由于成交多集中在减价盘，楼价持续受压，估计首季每平方米楼价按实用面积计算约8.58万元水平，环比下跌约7%。

澳门撤“辣”能否令楼市回稳？

此前，香港宣布全面“撤辣”后，楼市成交日渐火爆，因此，一些地产业者希望政府根据市场变化进一步放松楼市调控措施，争取全面“撤辣”，以促进整体经济持续健康发展。今年3月，澳门地产业总商会联合7家业界团体合办“地产兴衰对澳门社会及经济的影响”的座谈会，与会讲者一致恳请特区政府全面“撤辣”，让私楼市场重回自由交易，避免陷入金融系统性风险，并提升澳门区域竞争力。座谈会上，澳门地产业总商会会长钟小健表示，目前澳门楼市不再存在炒卖风气及楼市泡沫，有关调控措施已不适用，建议政府全面撤回“取得印花税”“额外印花税”及“特别印花税”3大辣税，令私楼市场重回自由交易，让房地产业能健康发展。澳门此次全面“撤辣”能否令楼市回稳？ “退辣的效果可能比香港要弱一些。”李宇嘉认为，疫情期间及疫情后，澳门博彩业、旅游业受影响较大，也拖累了地产。“辣招”退出后，基于资金自由进出的优势，会吸引内地人才和资金去买房，但由于香港也有类似政策，且香港在产业多元化、资产吸引力方面的优势大于澳门。此外，琴澳一体后，澳门居民也纷纷到横琴及珠三角买房。同时，内地一线城市退出限购的预期也很强，也都在出让优质地块打造豪宅。加上澳门本地房产年限较长，大社区比较少，因此效果可能比香港要弱一些。

澳门楼市的挑战与前景

值得一提的是，澳门在去年已经开始实施“减辣”政策，但并未见到明显的楼市起色。虽然“撤辣”政策有望降低交易成本，吸引人才和资金，但面临着香港等地产市场的竞争优势以及内地一线城市的豪宅建设等挑战。澳门楼市在疫情影响下，面临着博彩业和旅游业的不确定性，这也会对地产市场造成一定影响。因此，澳门的楼市回稳仍需要时间和政策的支持，同时也需要面对多重挑战，如何在竞争激烈的市场中保持稳定发展，是澳门楼市未来需要思考和解决的问题。