建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积怎么区分？

小王掏空了家里的六个钱包终于买了套100平的小三居，可是交房的时候却发现房间整体看起来和老家七八十平的老房子差不多。小王觉得自己受到了欺骗，非常生气的去找开发商，但是被告知100平是建筑面积，而高层现在的得房率大多在75%，也就是说一套100平的房子*终使用时只有75平。

很多置业顾问在卖房子时并不会主动说房子的使用面积是多少，公摊面积是多少，因为说出来很可能这个客户就成交不了了。所以，为了避免大家再次遇到小王这种情况，交房时心里落差极大觉得受骗，今天就为大家介绍房子的各种面积如何区分。

1、什么是建筑面积？

建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积，包括阳台、连廊、地下停车场、楼梯、电梯等。

建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。简单来讲，建筑面积是你买房时销售说的面积，*终呈现在房本上的面积。

2、什么是套内建筑面积？

套内建筑面积指的是套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内分摊面积，其中，套内分摊面积包括套内分摊的墙体面积和阳台面积。套内使用面积是指实际能自己使用的面积，通俗来讲就是地毯面积，即能铺地毯的面积就是你能切实使用的面积。分摊的墙体面积就是指你与邻居共用的那面墙，墙体所占的面积需要你跟邻居平摊。

在这里需要重点说一些，很多开发商在建阳台时都不会把阳台全封闭起来，而是半封闭，这样的阳台只占一半的面积，盛下的是赠送的。

3、什么是公摊建筑面积？

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。但是不同的楼栋，公摊面积也是不同的。

购房者花钱购买的是哪个面积呢？

购房者花钱购买的，也就是写入产权证的，也称产权面积，主要是指房屋产权所有人依法拥有的房屋建筑面积。实际上，根据房屋买卖合同中的面积计算方式的不同，产权面积既可能是建筑面积，也可能是套内建筑面积，还可能是套内使用面积。比如，普通商品房的产权面积指的就是建筑面积，但如果是别墅、房改房的话，其产权面积也可能指的是套内使用面积。

房屋面积出现误差怎么办？

根据*人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，开发商交付使用的商品房实际面积与商品房买卖合同约定面积不符，如果合同中有相关约定的需要按照约定处理；如果合同没有约定或者约定不明确的情况，需要按照下面规定处理：

1、房屋面积误差小于3％时双倍返还

对购房者不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3％部分的房价款由卖房人双倍返还购房者。

2、房屋面积误差大于3％时全部由卖方承担

对购房者不要求退房时，同意继续履行合同的，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3％部分的，房价款由卖房人承担，超出部分的所有权归购房者所有。

3、房屋面积误差绝对值超出3％时可以要求退房

对面积误差比绝对值超出3％，如果在诉讼过程中，购房者请求解除合同、要求退房返还已付购房款及利息的，会得到人民法院的支持的。

4、房屋面积误差在3％以内时不能退房

对面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算。即房屋实际面积大于合同约定面积的，超出面积的房价款由购房者按照合同约定的价格补足；房屋实际面积小于合同约定面积的，卖房人应返还购房者小于部分的房价款及利息。如果在诉讼过程中，购房者请求解除合同、要求退房的，人民法院是不会支持的。

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