3.24土拍总结：建发连下三城，橡树湾地块受热捧

厦门开年的首场土拍，于昨日尘埃落定：除湖滨四里终止出让外，其余9幅地块均顺利出让，没有出现流拍。岛内的岭兜地块，是这次土拍*热门的地块，开拍后很快就达到了上限价格，*终被金地摇号竞得。而其余三宗地块则均被建发拿下，建发也成为了这次土拍中*的赢家。

集美的橡树湾地块，热度同样非常高，开拍后短短几*就顶到了上限价格。*终，中海幸运地摇中了这块地。值得一提的是，远洋风景隔壁的地块，还经历了6次竞价，*终被万泰以12366元的楼面价摘得。而岛外的其他3宗地块，则均为底价成交。

即使从折算楼面价来看，岛内的四幅地块也相差不大：湖滨一里为56779元，五缘湾南地块为55316元，岭兜为53326元，古地石为53288元。从折算楼面价来看，这次土拍也给开发商留足了利润空间。即使按照限价销售，不捆绑车位，开发商也可以赚钱。而一旦没有了成本压力，开发商也更愿意把产品做好，从而惠及购房者。

但从另一个角度看，岛内这次出让的这些地块，会在今年年末左右集中入市。这样一来，岛内的库存压力会陡增。而由于这些地块拿地成本相对较低，为了保证周转率，售价也不会太高。实际购入成本，大概会在7W+左右。大量7W+的一手房入市，也会对岛内的高价二手房形成不小的冲击。未来岛内的二手房市场，可能会经历一段横盘整理期。单价8W以上的岛内二手房，可得谨慎了。

而岛内的价格一旦陷入阴跌，也将反过来压制岛外的价格，未来岛外一些价格相对较高的二手房价格也会陷入停滞。6W，将成为岛外新城的一个单价上限。目前岛外一些动辄4W+甚至5W+的高价盘，在买入的时候也要认真考量下持有成本。

建发这次在岛内一口气拿下了三宗地块，总共需要支付接近100亿的土地出让金。因此接下来，建发的项目在销售过程中，会有较强的回款需求。个别去化相对较慢的项目，可能会进一步向购房者让利，而这也会为购房者提供绝 佳的上车建发产品的机会。

集美的橡树湾地块，和岛外其他几个地块比起来显得异常耀眼。毕竟这次橡树湾地块的起拍价定的非常低，即使上限价格也比12月份那次的起拍价低了2000块。这就意味着，按照现在集美新城的行情，开发商哪怕是上限价拿地，也可以轻松实现盈利。

不过中海作为行业内ROE*的房企，大概率会想办法卖高价，实现尽可能多的盈利。如果开发商想多赚点钱，卖到4W的限售价，还是需要学区上的利好来配合。而中海这两年在岛外每一次有项目开盘，都是学区先行的策略。比如中海鹭湾开盘后集美实小的落地，中海东湾开盘前后美山*的挂牌，以及近期五缘实验同安校区在环东时代开盘前黄袍加身。这一次，中海拿地之后，会不会又带来什么学区上的惊喜呢？

其他几块地，都是岛外边缘地块，能卖出去就已经算不错。这次的土拍，对于市场的影响整体来说偏中性，算不上利多。未来一年的厦门楼市，还是以稳为主，不会有大涨大跌的极端行情。挖笋的机会，在接下来还会有，刚需朋友们也不用太过焦虑。