正荣在集美的新项目，正荣中梁天著润宸如何才能卖到5W？

在今年的*轮集中供地中，正荣以非常高的溢价拿下了集美北大道旁的地块。这块地压根就不属于集美新城范围内，地段也差强人意，所以它的起拍价只有2.1W。但没想到的是，*终这块地居然拍到了竞配建的程度，*后正荣以3.1W+的楼面价，竞配建1700平方拿下了这块地。

近日，这块地终于公布了案名，叫正荣中梁天著润宸。这个盘是个纯高层社区，户型面积段在82-135平，大体上是以改善户型为主。令人震惊的是它的放风价，居然接近5W一平，这个价格已经超过了西亭核心区的大悦城，接近建发缦云的水平。而它的地段，远远不如这两个盘。不过也没办法，拿地的成本都这么高了，不卖这个价，开发商就赚不到钱。

这个项目所在的区位离岛较远，不过也有两个优势：一是它位于地铁1号线集美大道站附近，算是地铁房。二是它离软三非常的近，直线距离不到1公里，地铁一站可以*。这两个优势，也决定了它可以承接不少来自软三产业人群的购买力。当然，它的缺点也很明显：临近集美北大道，难免会受到噪音的困扰。板块内除了地铁，以及不远处的尚柏奥莱外，并无其它硬核配套。周边目前还未得到充分开发，所处的位置也相对偏僻，不属于集美新城的范围。

这块地所处的板块量级，在岛外*多算是T4这一档。在这种情况下，如果真的按照5W一平的放风价来卖，市场是不会认可的。毕竟这个价格已经达到T1档板块的水平，在集美新城核心区几乎可以任意挑选。能负担的起这个价格的，往往会选择岛外其他优质地段。不出意外的话，*终它还是不得不向市场低头，给足优惠，才能让购房者买单。正常情况下，这个盘卖个3.8-4W左右还是合理的。

不过，还有一个变数，那就是它所对应的学区。离这个项目*近的*，是后溪*。此外，它离华侨大学集美附属*和外国语集美校区都不算远。*坏的结果，当然是划到后溪*，不过这种情况概率比较小。目前市场上对它的预期，是划片华大附属。

 华大附属这所*，是由侨英*、白石*、莲花*三所*整合而成的九年一贯制*。这所*除了华大附属的牌子外，还有另外一个牌子，就是五缘第二实验*集美分校。其实这两个牌子，无论哪一个，都算不上硬。这所*的本质，还是一个普普通通的区属校。目前它的学区含金量，还不足以支撑起5W的放风价。不过好在*周围随着恒大帝景、中梁正荣府等商品房陆续入市和交付，未来这里的生源也会变好，这所*还是可以期待一下的。

 但人们忽略了一点，就是这个项目离集美外国语的距离，比华大附属要近。它离华大附属的直线距离接近3公里，但离集美外国语的直线距离还不到2公里。集美外国语*部一个年段是20个班，但目前对口的集美实小，一个年级只有10个班。这10个班的差额，光靠小语种择优和软三人才子女，无论如何也填不满。因此，除亭北三盘外，集美外国语*大概率还会接收到来自其他商品房的生源。这些生源会来自哪些商品房，又会以怎样的形式派位到集美外国语，目前尚不得而知。毕竟划片结果是以官宣为主，官宣前谁说了都不算。但既然市场能预期这个盘派到3公里外的华大附属，那是不是也可以留点想象空间给2公里内的集美外国语呢？

另外，大家也可以做两个假设：1.如果这个项目*能派到集美外国语，那么它入市之后价格能卖到多少，能否达到它的放风价？2.假如你是购房者，在这个盘能派位到集美外国语的情况下，你是否愿意以5W一平的价格购买它？