住宅月报：中央重申房住不炒 7月整体成交稳中有降

来源：中指研究院 2019-08-02 10:40:54

7月楼市成交环比稳中微降。CREIS中指数据显示，2019年7月监测的主要城市成交面积环比微降2.74%，近6成城市环比下降，同比则上升13.90%。

一、政策盘点

坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段

坚持房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月30日，中央政治局会议召开，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，指出当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持稳中求进工作总基调，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持推进改革开放，坚持宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的总体思路，统筹国内国际两个大局，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，促进经济持续健康发展。房地产方面，强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次表态*的不同在于强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现中央坚持房住不炒、稳预期的政策定力。

地方调控方面，苏州调控升级，大连实施商品住房价格指导，洛阳楼市再限价，长沙规范境外机构和个人购房行为，合肥加强群访群诉事件管理稳预期，开封市住建局决定取消限售、撤销备案资格冻结，但随后官方收回此文函，撤销上述决定，并表示将继续严格落实房地产市场管理政策。

苏州限购升级、进一步扩大限售范围。苏州在5月新增限售基础上，进一步加强调控促房地产市场平稳健康发展。具体表现为四个方面：一是调整居民购房政策。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社保缴纳证明;二是扩大住房限制转让实施范围。对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施。苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目)，购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让，二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让;三是进一步加强用地出让管理。竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺，住宅用地出让竞买保证金调整为30%～50%区间设置，住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式;四是进一步加强住房信贷税收管理。加强房地产信贷宏观审慎管理，在严格执行差别化住房信贷政策基础上，金融监管部门联合督促银行机构将新增贷款中房地产贷款占比控制在合理水平。加大对房地产开发项目土地增值税预征和清算环节管理力度，实施预售备案价格预警线管理。

房地产金融监管方面，为防范房地产企业过度融资，银保监会约谈部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，并对其提出五方面要求，国家发改委对房地产企业发行外债申请备案登记也提出了四点要求。从2019年3月份开始，房地产金融监管持续保持高压状态。

加强房地产信托领域、房地产企业发行外债风险防控。银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会对其开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。同时银保监会对这些信托公司提出五方面要求。今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。为防范房地产企业发行外债可能存在的风险，促进房地产市场平稳健康发展，国家发改委印发通知对房地产企业发行外债申请备案登记提出四点要求，防控房地产企业发行外债风险。

房地产市场监管方面，三亚、郑州、荆门等地开展了房地产市场乱象专项整治行动，珠海、宁波印发通知规范房地产市场销售行为，杭州、银川、无锡、赣州等地对房地产企业(房地产中介机构)进行了约谈指导。

房地产市场迎来新一轮集中专项整治。三亚将重点整治采取“先登记支付房款、后补交社保或个税”方式销售商品房等十项违法违规行为，整治工作持续至8月30日。郑州将从7月22日至9月30日开展房地产市场集中整治，重点查处以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序等违法违规行为。荆门明确将在8月11日至11月30日对房地产市场乱象进行集中整治，重点查处5项违法违规行为，其中对项目擅自变更规划和使用用途，公共配套设施严重不足，存在质量安全隐患的，一律暂停上市交易。此外，珠海、宁波两城印发通知明确不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售，不得向购房意向人收取认筹金、定金、预订款、茶水费、信息服务费等任何费用。杭州约谈违反公证摇号公开销售规定的房地产企业，并表示将加大房地产企业不规范行为整治力度。银川、无锡、赣州分别对全市43家房地产企业、全市近20家规模型房地产中介企业、中心城区46家房地产开发企业及中介代理机构进行了约谈，以维护市场的公平竞争秩序，保障消费者合法权益。

健全税收机制，加快建立城乡统一建设用地市场

土地增值税启动立法，房地产行业的税收体系进一步完善。7月16日，财政部、国家税务总局联合印发《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》，将1994年的《条例》上升为法律。此次征求意见稿基本平移了原土地增值税暂行条例中的内容，保持现行税制框架和税负水平总体不变，税率仍实行原有的四级超率累进税率，征税范围增加了集体房地产、税收优惠强化了灵活性等新内容。房地产行业税收法定进一步推进，包括此次征求意见的土地增值税法，再加上目前已在酝酿的房地产税法，将合力对房地产行业形成持久的影响，从而稳定市场主体预期。从数据来看，增值税(营改增前为营业税)、所得税、契税和土地增值税为四大税种，占房地产业缴纳税收总额的比重分别为35.22%、17.41%、15.26%和18.46%(中国税务年鉴，2015年)，土地增值税占比较高，且土地增值税额近年来也呈稳步增长态势，调整后的土地增值税将成为稳定的地方税源。

“税改”“土改”相衔接，提升集体经营性建设用地供应效率。此次征求意见稿与此前暂行条例*的不同在于：将出让、转让集体土地使用权的建筑物及其附着物纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。集体经营性建设用地入市流转税收机制进一步健全，迎来规模释放契机。整体来看，此次土地增值税调整征税范围的主要考虑是为了与当前的土地制度改革相衔接。目前，我国集体用地入市试点地区主要通过征收土地增值收益调节金的过渡办法对土地增值收益进行调节。此前，《土地管理法(修正案)》(草案)已提请全国人大常委会初次审议，删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定。因此，需要重新建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接。取消土地增值收益调节金主要是为了确保立法前后集体房地产负担总体稳定。

中央支持住房租赁市场发展，地方加大租赁住房供给

加快发展住房租赁市场。国家层面，为加快发展住房租赁市场，完善租购并举制度，7月18日，财政部、住建部两部门公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，排名前16位的城市分别为北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。地方层面，北京发布住房租赁合同示范文本，明确住房出租应当以原规划设计为居住空间的房间为*小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，同时规定未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。广州规定住房租赁合同期限不得超过二十年，一次性收取租金的不宜超过一年，租金收取鼓励押一付一。杭州对三份文件进行征求意见，鼓励专业化规模化住房租赁企业发展，支持其多渠道筹集房源，增加租赁住房有效供给，并对从事住房租赁业务的企业、开展租赁居间服务的房地产经纪机构，拟分别给予*200万元、100万元专项扶持资金。

深圳多渠道增加租赁住房供应，稳定住房租赁价格。深圳发布规范住房租赁市场稳定住房租赁价格征求意见稿，要求多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类住房60万套，其中租赁住房不少于30万套。提高新增建设用地中租赁住房用地供应比例，新增商品住房中，自持租赁住房供应比例原则上不低于30%，新增人才住房、安居型商品房、公共租赁住房中，租赁住房总体供应比例原则上不低于50%。稳定住房租赁价格方面，坚决贯彻落实稳租金调控目标，拟建立住房租赁指导价格发布制度，提高租金透明度。针对租赁企业及个人，租金不高于租金指导价格并符合其他条件的，给予增值税税率优惠，同时也明确了相应的惩戒措施，即自2019年9月30日起，个人和企业不在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价格的，按现行规定收税，并依法追溯以往应缴税款。同时全面实施住房租赁合同信息采集、登记或备案制度，推行租赁合同网签。

地方加快落实放开放宽*条件。河南指出要推动郑州市放宽*条件，其他城市全面取消*限制。健全财政转移支付同农业转移人口市民化挂钩机制，完善增加城镇建设用地规模同吸纳农业转移人口*数量挂钩机制，提高“人地钱”挂钩配套政策精准度。山东要求青岛加大中心城区农业转移人口*力度，全面取消重点群体*限制。健全完善城区社区集体户制度，及时为有合法稳定职业无固定住所人员*提供便利。落实地方政府主体责任，全面放开建制镇和中小城市*限制。同时，确保有意愿的未*常住人口全部持有居住证，鼓励各地区扩大居住证附加的公共服务和便利项目，引导鼓励各城市居住证互认。天津市公安局推出创新加强人口服务管理十项措施，进一步放宽外省市老年人投靠子女在津*条件，将申请人在津居住年限调整至3年。对因上学、毕业分配、工作调动、投靠亲属等原因*迁往外省市的原天津市户籍人员，凡在津具有合法稳定住所、并已返津居住生活的，可以申请本人回津*，18周岁(含)以下子女可以随迁。宁波放宽市区居住就业*条件，在宁波市合法稳定就业且本人或配偶在市区城镇范围内有合法稳定住所的，社保缴纳年限由5年调整为3年。

【中指观点】

2019年7月中央重申“房住不炒”，市场持续降温，楼市整体成交环比稳中微降。截至7月末，中指监测的主要城市库存总量环比下降2.4%。

二、市场概况

1. 需求：7月楼市成交稳中微降，同比呈上升态势

7月楼市成交环比稳中微降。CREIS中指数据显示，2019年7月监测的主要城市成交面积环比微降2.74%，近6成城市环比下降，同比则上升13.90%。

环比来看，13个城市下降，汕头降幅较明显，为36.11%，扬州、广州次之，降幅均超25%;环比上升城市中，南京升幅明显。同比来看，15个城市上升，福州、南宁上升幅度明显。

分城市来看，一线城市成交面积环比下降8.07%，其中广州降幅较大，为25.96%;一线城市同比上升2.65%，北京升幅明显。二线代表城市成交面积环比下降1.41%，同比增加22.03%。三线代表城市成交面积较上月下降2.18%，同比减少5.65%。