疫情对住房市场的影响有直接和间接影响

《报告》认为，疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面。

从直接影响方面看，疫情对住房市场有多维度的直接影响。

对于房地产企业来说，因为售楼处暂时关闭和推迟复工，企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响，并进而可能会影响企业资金周转。

对于购房者来说，看房、贷款等活动都难以正常进行，筹款也可能受到影响，短期购房活跃度直线下降。

对于还贷家庭来说，由于收入受到疫情影响，部分家庭可能会出现还贷困难；对于租房者来说，找房、搬家等活动也会存在现实困难，租房行为受限。

间接影响看，疫情对中国乃至世界经济可能会构成一定的冲击。疫情冲击将直接影响对未来的经济预期，进而间接引发部分群体的购房观望。疫情带来的收入降低或财富损失，也可能间接降低购房支付能力，造成购房需求下降。

但总体而言，《报告》认为，房地产业属于强周期性、波动性行业，长期的政策调控与频繁的市场波动，使得房地产业对市场波动具有一定缓冲能力。疫情对中低收入阶层的收入影响要大于其他阶层，对中小房地产企业的冲击要强于大型房地产企业，对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场，对短期市场的影响要大于中长期。

因而，只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制，那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变，大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。

据此预测，短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升，三四线城市总体稳中趋降，少部分城市可能较快下降。

不过，对于房托基金而言，租金缺失的损失则是难以短时间追补，2020年的经营计划，显然是被这场“黑天鹅”所打乱。股价或许也能侧面反映投资市场对于2020年的悲观，截至3月11日收盘，招商局商业房托每股报价3.09港元，较2019年12月31日收盘价3.33下跌7.21%。

只是，短期的疫情影响并不会影响管理层对于未来的信心，更何况，招商局商业房托是央企首单房地产信托基金，同时亦是打破香港REITs市场六年沉寂的房托基金。其间，背靠招商局是多次被提及的优势。

与此同时，未来拟注入的资产方面同样释放利好，除了早已被纳入备选方案的三项物业，即新时代广场二期、太子广场二期和汇港二期，招商局商业信托亦透露出更多可能。

“首先，我们会考虑母公司招商蛇口的持有性物业中挑选一些优质的物业。现在有账面值398亿的持有性物业，28个综合体，9个商业体。”黃均隆称，“会挑选一些未来具有成长、* 潜力的。”

另一方面，黃均隆表示将会有市场化拓展的可能。除了招商蛇口大量的优质资产储备，市场上包括招商局集团旗下，招商蛇口平级公司的资产、社会上符合标准的资产都将考虑。

“这个是属于未来投资的战略方向。”黃均隆指。

另外，根据住房市场的发展特点，基于统筹疫情防控及经济社会发展需要，《报告》提出以下建议。

一是在坚持“房住不炒”的基础上，给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济。

二是有针对性降低房贷还款困难家庭的短期还贷压力。

三是严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。

四是因地制宜采取租金及续约管控等措施，促进房主及租房家庭共克时艰。

五是在科学防疫的基础上，坚持租购房同权。为促进科学防疫，建议以个人如实申报及大数据排查等手段为风控基础，纠正少数地方简单地对租购房家庭差别对待的不合理行为。

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