核心城市：充裕购买力支撑楼市，库存见底供不应求加剧！

充裕购买力支撑楼市，库存见底，供不应求加剧。核心城市新房市场高热难抑是由于长期的供需错配导致的，其核心因素在于大量新增的购房需求。

2021年前11月5城商品住宅成交面积和成交均价同比分别普涨30%和10%。杭州成交面积同比涨幅达50%，上海前11月也有累计22%以上的同比涨幅。深圳成交均价同比上涨12%，武汉和西安房价同比涨幅也均超10%。可见，虽然2020年起尤其是2021年地方政府出台了若干政策面向房地产市场进行了全面的调控升级，但核心城市新房销售量价依旧出现了大幅上涨。

一方面，人口自然流入*带来庞大购房“外需”。对比“七普”和“六普”人口数据，深圳、西安、杭州、武汉等近十年常住人口增量显著。其中深圳增长达714万人，西安、杭州、武汉3城年复增长量均超2%。持续新增的新市民带来源源不断的新增自住购房需求。

另一方面，居民限购政策解禁带来大量购房“内需”。典型如上海对外地购房者需连续缴纳5年社保方可购买首套房，以及限离婚、限转让、限法拍等诸多限制。即使2010年-2020年上海常住人口仅增长185万人，年复增长率不及1%；但随着首批和次批被限购人群陆续解禁，2021年上海新房热点板块刚需房仍“一房难求”。

上海2021年前11月三房产品成交占比较2020年增加7.1pcts。即使出台了新房集中供应、同一家庭同一时间段全市只能认筹一套、限制认筹比例不超过1：3等限制政策，但在庞大“内需”下仍难改供不应求的现状。

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