2024武汉楼市前瞻：现房销售政策解读

没想到，现房销售来得这么快

随着烂尾楼、豆腐渣工程现象的不断增加，购房者普遍将问题根源指向了“商品房预售制度”，关于取消预售制度的争议也越来越高。 预售制能否如愿取消？如果持续实行，将如何针对性的完善与加强监管.... 多年来业内关于销售制度的讨论，最近随着两会期间的议题有了更明确的方向。

第一招：快刀斩乱麻 终结商品房预售制度 全国两会期间，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫提出建议，主张取消商品房预售制度。 他表示，“企业在交付房屋前收取全部预售款，意味着将建设风险和融资压力提前转嫁到了购房者身上。一旦项目存在问题，购房者就面临着延期交房甚至烂尾、房屋质量有问题、配套设施虚假宣传等不可预知的重大风险，还有可能面临着自身贷款的违约。”

第二招：四两拨千斤 3年时间过渡到现房销售

3月7日，全国政协经济委员会副主任，中国人民银行原行长易纲表示：“建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。争取用3年时间过渡到以现房销售为主。” 易纲建议，由中央财政或人民银行每年按预售监管资金余额的1%提取预售保险基金（估计约100亿元/年），先考虑以三年为限（2024～2026年），共提取预售保险基金约300亿元； 同时，允许房企主体按照公司治理结构依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用。如果房企开发项目出现烂尾，由预售保险基金以该房企动用资金为上限先行赔付。 设立房地产预售资金保险机制，一定程度可以增强预售资金提取的灵活性，也有利于扩大预售资金的保障范围，但机制的建立需要多个部门协同，还需要更多细则落地配合。

第三招：政策定心丸 优先保护购房者权益

之前，遇到烂尾楼或开发商负债累累时，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，业主也会主张要求交房或退房款，多种债权会出现冲突。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，在一些最高院的观点和执行的相关规定中，对购房人而言有失公平。 3月8日，最高人民法院院长张军在十四届全国人大二次会议上的工作报告，强调了商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序的重要性。 最高法这份批复，则明确了购房人的两大优先权：房屋交付请求权、主张价款返还请求权。通俗来说便是，相较于兑现工程款、抵押权及其他债权，开发商要首先集中资源“保交房”。 最高法还表示，在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。也就是说，如果房屋无交付可能，开发商应优先满足购房者退款的主张。 综合而言，在与烂尾楼相关的债权排序上，购房人的请求权是排在首位的，其次是建设工程价款优先受偿权，第三是抵押权，最后是其他债权、也就是常说的普通债权。