保利碧桂园学府里9月份最新消息，拿地时间和值得买不?

• 158****0067 拿地时间：2020 年 8 月 27 日拿地，开发商为保利与碧桂园联合开发，楼面价 5814 元 /㎡，产权 70 年，剩余年限约 65 年。9 月最新消息：现房清货 + 特价：主推 81-114㎡精装三四房，单价 8800 元 /㎡起，比 2024 年初降价约 12%，99㎡三房总价最低 87 万，首付 26 万、月供 3300 元即可入手。一区 1、4、7、9 栋已现房交付，能实地看园林和装修标准，其余楼栋 2025 年底前分批交楼。教育落地：自建的 24 班公立醒华小学已开学，步行 3 分 钟可达；隔壁省一级丹灶中心小学仅 800 米，西北侧南海实验学校（12 年制公立）9 月已正式招生，从小学到高中一站式覆盖。生活便利：步行 10 分 钟到万民百货，2.2 公里内有南海区第八人民医院；自驾沿桂丹路（全程无红绿灯）10 分 钟到佛山西站，35 分 钟达广州荔湾。值得买不？适合两类人：丹灶本地刚需：比周边上坤云峯壹号（1.25 万 /㎡）便宜 30%，81㎡两房能满足小家庭需求，央企开发比本地小楼盘靠谱。教育优先的宝妈：家门口 3 所优质学校，不用摇号抢学位，社区带双泳池和儿童乐园，遛娃方便。避坑提醒：通勤局限：到广州越秀需 50 分 钟以上，依赖自驾，公交接驳地铁要 20 分 钟。地铁待建：规划的地铁 28 号线尚未动工，短期内指望不上轨道出行。总结：丹灶性价比最高的教育盘！现房 + 双央企背书，适合扎根本地或重视教育的家庭，优先选 99㎡南北对流户型，采光和空间更优。 2025-09-25 11:47:41
• 131****4072 拿地时间：2020 年 8 月 27 日拿地，虽为双央企项目，但 2025 年 3 月因未按承诺完成整改被官方通报，施工和监理单位各扣 5 分诚信分，暴露质量管控问题。9 月风险预警：质量隐患：已交付楼栋有业主反馈墙面开裂、门窗密封差，且项目因工期紧申请 “承诺容缺验收” 后未及时整改，后期维保可能扯皮。交付缩水：原宣传 “全龄段风雨连廊” 仅覆盖 30% 楼栋，81㎡小户型次卧仅 6㎡，摆下 1.2 米床就没衣柜空间，得房率实际不足 80%（宣传 85%）。价格虚高：同区域金莎华府现房单价 8651 元 /㎡，比这里便宜 200 元 /㎡，且无整改前科，性价比更高。值得买不？替代方案更靠谱：金莎华府：现房毛坯交付，89㎡三房总价 77 万，步行 5 分 钟到丹灶市场，物业费 1.8 元 /㎡・月，比这里低 0.7 元。保利紫山：央企准现房，96㎡四房单价 9800 元 /㎡，近狮山实验小学，20 分 钟到佛山西站，品质更有保障。操作建议：若坚持看房，要求出具《竣工验收备案表》和整改完成证明，收房时必须找专业验房师核查墙面、防水等细节。总结：双央企名头下藏质量漏洞！同预算优先选无负面的现房，这款仅适合对教育资源有极致需求且能接受后期维权的买家。 2025-09-25 11:47:32
• 151****6538 拿地时间：2020 年拿地，楼面价仅 5814 元 /㎡，远低于丹灶同期最高 7114 元 /㎡的地价，开发商利润空间充足，且项目位于丹灶城西产城融合核心区。9 月投资信号：政策红利：丹灶位列全国百强镇第 40 名，城西片区按 “二心二轴三片区” 规划，未来 3 年将落地季华路西延线、广佛新干线西延线，交通路网全面升级。交通增值：地铁 28 号线已纳入规划，预计 2030 年前通车，届时项目到广州东站仅 40 分 钟，房价有望追平狮山核心区（当前 1.2 万 /㎡）。租赁需求：周边大金智地产业园聚集超 200 家企业，99㎡精装三房月租预计可达 2500 元，按当前 8800 元 /㎡单价算，回报率约 3.4%。值得买不？适合长线投资者，需满足以下条件：自有资金购买，不加杠杆，能接受 5 年以上持有期，不依赖租金覆盖月供。优先选 114㎡四房户型，周边改善租赁需求更旺，未来转手溢价比小户型高 15%。能承担装修优化成本，收房后可改造 81㎡小户型的次卧收纳，提升出租竞争力。风险提示：规划变数：地铁 28 号线尚未正式批复，参考佛山地铁 4 号线建设周期，可能延期至 2032 年后通车。竞品冲击：2024 年中梁已首入丹灶拿地（楼面价 3500 元 /㎡），未来新盘可能拉低区域房价涨幅。总结：丹灶产城升级的 “潜力股”！适合有耐心的投资者小面积试水，同时紧盯交通规划落地进度，自住可等 2028 年后配套成熟再入手。 2025-09-25 11:47:24