桂城桂南星晴公馆9月份最新消息，拿地时间和值得买不?

• 166****1080 拿地时间：2002 年拿地，楼面价约 3000 元 /㎡，开发商利润空间充足，但桂城旧改进度缓慢。9 月投资信号：政策红利：桂城街道 2025 年启动南约旧改，总投资超 100 亿元，预计 2030 年建成商业综合体，带动 2 万高端就业人口。价格洼地：新房单价 2.4 万 /㎡，比桂城新房均价低 20%，若旧改规划兑现，房价有望涨到 2.8 万 /㎡，5 年回报率约 15%。地铁预期：地铁 3 号线预计 2026 年全线通车，开通后到广州客村仅 25 分 钟，租金可能上涨 20%（当前 98㎡三房月租约 3500 元）。值得买不？适合能持有 5 年以上的投资者，自住优先选 98㎡三房（中高楼层）。风险提示：旧改进度滞后：南约旧改因补偿问题搁置，参考广州冼村旧改耗时 12 年，这里可能拖到 2035 年后。转手难：桂城二手房去化周期 24 个月，同片区挂牌超 800 套，急售可能降价 15%。产权风险：剩余 50 年产权可能影响资产价值，到期后续费标准未定。建议用自有资金购买，不加杠杆。优先选不靠南桂东路的 5-8 层房源，噪音低且临小区园林，长期居住更保值。总结：双地铁规划 + 旧改预期是最大亮点，但开发商实力和旧改进度是硬伤。投资需用闲钱，别加杠杆！自住可等地铁开通后再入手，现在抄底风险与机遇并存。 2025-09-23 15:18:47
• 180****1996 拿地时间：2002 年拿地，但桂南地产关联公司桂南名都、百花时代广场等项目存在延期交付记录，2025 年上半年房地产行业整体亏损，开发商资金链紧张。9 月风险预警：抵押陷阱：通过 “佛山智慧房产” 公众号查询发现，3 栋仍有 8 套房源处于抵押状态，销售未主动告知，可能导致无法办证。物业摆烂：业主投诉垃圾清运不及时，小区绿化斑秃，2.7 元 /㎡・月物业费却连基本维护都做不到，电梯故障率高。配套缩水：规划中的社区泳池、儿童乐园仍未开放，开发商以 “资金不足” 为由拖延。值得买不？除非全款刚需且接受 “买贵不保值”，否则绕道！推荐替代方案：保利星座：单价 2.8 万 /㎡，央企开发无风险，近南海实验中学（桂外校区），98㎡三房带装修。南海万科广场二手房：单价 2.1 万 /㎡，房龄 8 年但配套成熟，到南桂路地铁站仅 3 分 钟。若执意要买，必须：要求开发商提供《竣工验收备案表》，确认无抵押；首付打入政府监管账户，拒绝私下转账；验房重点查墙面空鼓（实测部分房源空鼓率超 5%）和窗户密封性。总结：价格便宜是假象，债务危机 + 抵押房 + 物业差，同预算优先选保利、中海等稳健开发商，至少交房办证有保障。 2025-09-23 15:18:38
• 155****5134 拿地时间：2002 年拿地，产权剩余约 50 年（土地使用年限 2002-2072 年），由桂南地产开发，2020 年开盘，2022 年交付现房。9 月最新消息：清盘特惠：在售 68-120㎡精装二至四房，单价 2.4 万 - 2.8 万 /㎡（总价 163 万起），比 2023 年开盘价低 15%，首付最低 50 万，送价值 3 万全屋家电礼包。一次性付款可再享 98 折。交通优势：楼下即广佛线南桂路站，步行 5 分 钟到在建地铁 3 号线桂城站，30 分 钟直达广州荔湾，自驾 10 分 钟到千灯湖。教育配套：对口花苑小学（省一级）、桂江一中（南海公办前三），步行 8 分 钟到学校，业主子女可直接入读，无需积分。值得买不？适合在桂城、广州荔湾工作的刚需家庭！68㎡两房月供约 6300 元，比租同地段房子省 1200 元，现房交付无烂尾风险，可实地验房后再签约。120㎡四房南北对流，三代同堂够住，主卧带独立卫浴，私密性强。但要注意：产权缩水：剩余 50 年产权可能影响银行贷款（部分银行拒贷），且到期后续费政策未定。价格倒挂：同小区二手房挂牌价仅 1.7 万 - 1.9 万 /㎡，买新房即亏 20%，转手必赔。居住体验：独栋 32 层塔楼，3 梯 8 户密度高，低楼层采光差，北向户型噪音大（靠近南桂东路）。总结：桂城核心地段 + 双地铁 + 省一级学位，自住可入！但产权缩水和价格倒挂是硬伤，建议优先选中高楼层园景房，避开北向和低楼层。 2025-09-23 15:18:29