西樵中梁星图9月份，拿地时间，最新消息，值得买不?

• 184****0452 拿地时间：2020 年 7 月拿地，楼面价 6743 元 /㎡，开发商利润空间有限，周边佛山总部中心（投资 300 亿）已启动，预计 2028 年建成。9 月投资信号：价格洼地：89㎡三房总价 110 万，比西樵核心区次新房低 25%，若旧改成功，房价有望涨到 1.6 万 /㎡。旧改进度：佛山总部中心一期已拆 200 亩，规划中的 4.2 万㎡商业综合体、九年一贯制学校（石门系）预计 2027 年建成，到时周边配套将大幅提升。政策红利：佛山拟放宽限购，非户籍购房社保要求从 1 年降至 3 个月，可能刺激刚需入市。值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目由央企中梁开发，质量比周边民企盘更有保障；社区绿化率 30%，自带泳池和中央花园，居住舒适度优于老破小。但风险也不小：旧改延期：佛山总部中心二期因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2030 年。流动性差：西樵二手房去化周期超 18 个月，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率可能从年化 4% 降至 2%。最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工地转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。旧改成功是 “馅饼”，失败就是 “陷阱”，谨慎入坑！ 2025-09-21 16:53:15
• 185****8831 拿地时间：2020 年 7 月拿地，但项目因开发商资金问题，曾出现延期交付（如 5 栋原计划 2024 年 9 月交付，实际延期至 2025 年 3 月），部分房源仍处于抵押状态。9 月风险预警：抵押陷阱：开发商保留房源中，约 15% 被抵押给银行，销售隐瞒抵押情况诱导签约，若未按时解押，业主可能钱房两空。装修质量差：验房实测发现地砖空鼓率超 5%、墙面开裂、空调孔与插座冲突等问题，整改周期长达 2-3 个月。流动性差：西樵二手房挂牌量超 8000 套，同价位可选择保利紫山、碧桂园翡翠湾等新盘，竞争激烈难套现。值得买不？除非你是全款土豪，否则绕道走！同预算可买西樵望湖一号，单价 1.35 万 /㎡带精装，离听音湖更近（步行 10 分 钟），且社区规模更大（12 栋楼），居住舒适度更高。如果非要买，必须做到：查抵押：要求开发商提供《不动产登记查询证明》，确认房源无抵押。资金监管：首付直接打入住建局资金监管账户，避免被挪用。签补充协议：约定 “若开发商未按时解押，无条件退房并赔偿 20% 违约金”。另外，项目西北面有高压线走廊，直线距离不足 300 米，长期居住可能影响健康；东南面的樵金路早晚高峰拥堵严重，自驾通勤需预留额外时间。 2025-09-21 16:53:07
• 181****8954 拿地时间：2020 年 7 月拿地，楼面价 6743 元 /㎡，产权还剩 67 年，2023 年已交付，目前在售二手房和开发商保留房源，现房即买即住。9 月最新消息：价格触底：89㎡三房总价 110-125 万（单价 1.23-1.4 万 /㎡），比 2024 年高峰期低 20%；110㎡四房 130-145 万，送价值 5 万元全屋家电，但需全款或首付 50% 以上。笋盘频出：业主急售房源增多，部分房源低于同户型挂牌价 15%，如 5 栋中层 89㎡三房仅 108 万，满五唯一可省税费约 7 万。教育利好：对口樵北中学（市一级）、樵北小学（建设中），2025 年招生明确中梁星图属于学区范围，落户满 1 年即可入读。值得买不？适合在西樵本地工作或广州荔湾、禅城预算有限的刚需！项目自驾 15 分 钟到西樵山景区，30 分 钟到禅城，走广明高速 40 分 钟到广州南站，通勤效率中等。社区自带商业街，步行 8 分 钟可达崇南市场，日常买菜方便；3 公里内有金典广场、新城广场等 4 大商圈，满足基本生活需求。不过要注意：周边环境一般：东侧紧邻樵金路，低层户型噪音达 65 分贝，需安装双层隔音玻璃；南侧有旧厂房（未明确拆迁时间），居住氛围偏 “村味”。居住密度高：4 栋楼围合布局，容积率 2.8，楼间距仅 35 米，低楼层采光差，建议选 12 层以上。开发商风险：中梁控股 2024 年负债 1140 亿，虽完成债务重组，但项目曾因抵押问题被法院查封，购买前需查《不动产登记查询证明》确认房源无抵押。 2025-09-21 16:52:58