里水保利锦上9月份，拿地时间，最新消息，值得买不?

• 180****5511 拿地时间：2022 年拿地，楼面价 1.8 万 /㎡，开发商利润空间有限，周边沙溪村旧改（规划商业综合体 + 九年一贯制学校）已启动，预计 2028 年建成。9 月投资信号：价格洼地：86㎡三房总价 225 万，比金沙洲核心区新房低 30%，若旧改成功，房价有望涨到 3.5 万 /㎡。地铁预期：广州 28 号线（规划中）里水站距项目 1.2 公里，2026 年动工，2031 年通车后，3 站到广州荔湾，8 站到琶洲 CBD。旧改进度：沙溪村旧改一期已拆 20 亩，商业综合体预计 2027 年开业，到时周边配套将大幅提升。值得买不？适合手里有闲钱、能放 5 年以上的投资者。项目由央企保利开发，质量比周边民企盘更有保障；社区绿化率 30%，自带下沉式会所，居住舒适度优于老破小。但风险也不小：旧改延期：沙溪村二期因村民补偿谈不拢，进度滞后，可能拖到 2030 年。流动性差：佛山二手房挂牌量超 15 万套，想转手得和大量新盘竞争，短期难套现。政策风险：若房产税落地，持有多套房成本增加，投资回报率可能从年化 4% 降至 2%。最后提醒：别加杠杆！用自有资金买，月供压力小。买之前多去周边工厂转转，看看噪音和污染情况，再决定是否长期持有。旧改成功是 “馅饼”，失败就是 “陷阱”，谨慎入坑！ 2025-09-21 16:43:21
• 130****3876 拿地时间：2022 年拿地，但项目原属沙溪村旧改，涉及复杂产权问题，2023 年保利接手后才重启开发，实际开发周期超 3 年。9 月风险预警：抵押陷阱：一期部分房源被抵押给银行，销售隐瞒抵押情况诱导签约，若开发商未按时解押，业主可能钱房两空。车位危机：车位比 1:1.4 看似充足，但青岛保利锦上已出现 “不买车位不让进小区” 的情况，未来里水项目可能效仿。配套缩水：原规划的 “5000㎡社区商业” 只剩底商，泳池、会所等配套未兑现，物业费却按 2.8 元 /㎡收取。值得买不？除非你是全款土豪，否则绕道走！同预算可买金沙洲越秀天悦金沙，单价 2.8 万 /㎡带精装，离广州地铁 12 号线浔峰岗站更近（步行 15 分 钟），且越秀国企背景更稳。如果非要买，必须做到：查抵押：要求开发商提供《不动产登记查询证明》，确认房源无抵押。资金监管：首付直接打入住建局资金监管账户，避免被挪用。签补充协议：约定 “若开发商未按时解押，无条件退房并赔偿 20% 违约金”。另外，项目东南面有高压线走廊，直线距离不足 200 米，长期居住可能影响健康；西北面的沙溪物流园货车出入频繁，早晚高峰拥堵严重 2025-09-21 16:43:13
• 184****1962 拿地时间：2022 年 7 月拿地，产权还剩 67 年，项目分两期开发，目前在售一期准现楼，2026 年 6 月精装交付。9 月最新消息：价格战开打：86㎡三房总价 225 万起（单价 2.6 万 +/㎡），比 2024 年开盘价低 15%；105㎡四房 275 万起，送价值 3 万元全屋家电，但需首付 30% 以上。促销套路深：预约看房享 98 折，前 3 年物业费全免，部分房源可申请 “首付分期”（先付 15%，剩余 15% 半年内付清）。工程进度快：北区 2 号楼已封顶，南区园林实景呈现，机动车出入口施工完成，预计 2026 年 6 月精装交付。值得买不？适合预算有限的广州外溢刚需！项目步行 10 分 钟到沙溪小学，3 分 钟到海北第四幼儿园，教育资源稳定。自驾 15 分 钟到广州白云石井，30 分 钟到荔湾芳村，比金沙洲核心区楼盘便宜 30%。社区自带 12 班幼儿园和巴士总站，日常买菜可步行 5 分 钟到白沙新市场，生活便利。不过要注意：位置尴尬：项目位于里水沙溪村，被物流园和旧厂房包围，到金沙洲万达广场开车需 10 分 钟，缺乏核心区的商业氛围。噪音硬伤：南侧紧邻沙溪大道，低层户型白天噪音达 65 分贝，建议选 10 层以上或北向单位。学位风险：虽然宣传 “对口广附”，但里水公办学校按 “人户一致” 优先录取，若学位紧张可能被统筹到其他学校。 2025-09-21 16:43:04