如何降低购买有贷款房子的风险？

其中银行贷款担保分为一般担保和连带担保两种，不同担保方式面临的追究方式也不同。前者是先追索贷款人的财产，余款向担保人追索;后者银行可以根据贷款人和担保人追款的难易程度来选择追款对象。所以说，做银行贷款担保人风险也不相同，责任与义务也有所区别，总的来说，有一个银行贷款担保人风险的意识是很重要的。降低银行贷款担保人风险是所有做贷款担保人**关心的问题，因为天有不测风云，人有旦夕祸福，世态变幻莫测，谁也不知道风险在哪天降临。要想降低银行贷款担保人风险，需要您注意这些事项。第一，注意了解自己所提供担保的形式，明确自己提供担保后需要承担的责任和义务，必要时可要求被担保人提供反担保。第二，做银行贷款，就要有信誉，同样，做银行贷款担保人，也要为有信誉的人做担保。担保银行贷款，切忌碍于同学、朋友的情面，不假思索，盲目相信。要知道，不是您们的关系越好，风险就越小，而是贷款人信誉越高，担保风险越小。想方设法收集到此人的信誉资料，对他的信誉情况进行了解，如果信誉不佳，关系再好也不能为其担保。第三，合理评估贷款人的偿还能力和自己的担保承受能力。在评估担保人的偿还能力时需要对贷款的数额、贷款人的财产状况做详细的了解，因为贷款人的偿还能力决定了担保人所承担风险的大小。第四，注意了解自己的法定权利，特别是要掌握担保责任免除的合同条款，注意掌握被担保人的贷款使用情况，出现违规操作可以申请不再为担保人担保。

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用别人的名字买房子要弄清楚所购房屋的性质，控制买房手续材料、留存足够的证据等。①弄清楚性质，如果房屋是拆迁房，经济适用房等有政策限制交易的房产，不要购买，以免发生纠纷。②签订借名买房合同需言明所有权归谁，明确权利义务。借名买房人是实际出资人，因此，应当在合同中格外注明经协商以甲方的名义购房，由乙方出资购买，所有权归乙方，与甲方无关等条款，防止所有权不明确，为发生纠纷埋下隐患。③借名买房人控制手续材料，留存证据，出资的原始凭证，购房发票等务必保存好。这样名义产权人对合同的约定反悔，借名买房人就可以凭借证据证明该房屋是借名买的，产权归借名买房人所有。为防止名义产权人违反合同的约定，将该房转让给第三人，在合同中最好约定购房人不得过户房屋，将房屋卖给第三人等等。如果出违约情况，就要承担违约责任。这样就为双方严格履行合同，提供了法律保障。

一、怎么对房屋进行解押？1、卖方自筹集资金还贷。不管是自行向亲友借款还是其它途径，卖方先还清银行贷款，解除抵押，然后与买方正常交易，根据交易进行分几笔付款，交房、过户。这种方式问题由卖方解决，买方没有风险。但实践中，很多卖方做不到。2、买方先支付足够的房款给卖方还贷。解押时，卖方利用买方的资金或再适当加上自己的资金还清银行贷款进行解押。这种情况买方的风险比较大。首先，买方支付**款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃，此种方式风险比较大。对于这种情况，从买方的角度——可以从以下几个角度操作降低风险：首先，合同必须约定并实际监督，买方支付的房款确实用于还贷解押；其次，争取约定卖方在收款同时把房屋实际交付给买方，实际占有能在很大情况下避免一些风险；**后，可以试着要求卖方提供其他可靠的担保，并在合同中约定明确的、有制约力的违约责任。3、通过银行办理转按揭。由房屋卖买双方共同申请银行办理转按揭手续，在买方购买二手房也需要贷款的情况下，可以考虑到银行申请转按揭手续。这种方式的优点在于房屋买卖双方都比较安全，而且对于无能力一次性支付购房款的买方也可以得到银行贷款。转按揭不单可以在原贷款银行办理，有的银行也可以提供跨行转按揭。有的银行还专门提供类似的服务，各行之间手续的繁简也不同，能否办理、具体如何办理，建议买卖双方向相关银行直接咨询，一家不行，也可以换其它家再问问。但是，这种方式的买方的贷款资格要经过银行审核，办理程序相对复杂，时间较长。如果买方的贷款资格有问题，或者银行贷款额度比较紧张，放贷时间可能会不太确定。对卖方来讲，这种方式有可能会造成交易的拖延，无法及时获取房款。实践中，因为贷款操作时间超过原来各方预期的时间引起的纠纷非常多。从保护卖方利益的角度讲，**好对贷款时间、次数等进行明确的约定和限制，并约定无法按时取得贷款审批的解决方案。4、通过第三方垫资完成解押。如果因银行转按揭手续复杂，或因某种原因无法办理转按揭，双方也无法自筹资金还贷解除抵押，那就只能借助于中介等第三方垫资来协助双方未完成交易了，当然，中介是要收取一定费用的。很多房产中介都提供这种服务，但是如果选择这种方式一定要选择值得信赖的中介，因为要这么办理，往往买卖双方都要把房屋解除抵押、再贷款以及过户手续的相关授权交给中介，以往也发生过中介利用这种机会分割交易双方利益的事。

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降低换房风险的关键在于了解市场趋势、房源质量，制定合理的购房计划。同时，要确保交易过程的透明度和规范性，遵循相关法律法规。

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一、房龄。二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，房龄越长贷款成数就越低，甚至可能不予贷款。二、房屋所处位置、单价、面积等。位置偏远、单价低、面积小的房屋，贷款成数较低，甚至可能不予贷款。三、贷款人的年龄、个人信用和还款能力。年龄较大、信用较差、还款能力较低的贷款人，贷款的成数越低，甚至可能不予贷款。四、贷款房屋套数。如果是贷款买第二套以上的房屋，贷款成数降低，甚至可能不予贷款。五、贷款人如果是外地户口，贷款成数也可能降低。所以，买房人在正式签约前，应拿着卖方产权证复印件和自身收入证明等材料到银行去详细咨询，做到心中有数之后再签约。

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