楼面价的含义是什么？

　楼面价的计算公式为：　　楼面价=土地总价格 / 建筑总面积，其中建筑总面积=土地总面积*容积率；　　也可以这样理解：　　楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格，简单地可以理解为在土地上盖出房子后，每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价**真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。　　楼面地价的计算公式如下：　　楼面地价 ＝ 土地价格 / 规划建筑面积 ＝ 土地单价 / 容积率　　备注：规划建筑面积＝土地面积×容积率

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听说楼面价是房价的一部分，但具体怎么影响房价，我还不是很清楚。

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“王中王”孙河地块以64.83亿元拍出，楼面价达53830元/平米！你知道楼面价与土地出让金的关系吗？楼面价与**终房价又有什么关联呢？ 继8月31日一场历经64轮拉锯的“夺地战”，丰台区南苑乡石榴庄孙河地块被中铁建方兴联合体以**高超5万楼面价摘得之后，两度流拍的孙河地块9月2日重振旗鼓再度上场。 这块位于朝阳区孙河乡北甸西村的地块，被保利首开联合体以64.83亿元，异地配建2.75万平米保障房的代价获得，也就是说拿地开发商要以10000元/平米的价格支付异地建设保障房的资金，亚豪机构市场总监郭毅测算，该地块楼面价达53830元/平米。 先了解一下什么是楼面价？ 楼面价：是指土地总价格除以该土地的允许**大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的**大面积。 一般而言，谈及楼面价指的都是地块中用于商品住宅建设的部分单位平米的价格，作为房价重要组成部分，楼面价成为判断该地块所建商品房售价的重要参考，并可能直接影响该地块已经建设或正在销售中的存量房价格。 你知道楼面价是怎么算出来的吗？ 我们来看一个公式： 计算公式：楼面价=土地总价格/ 规划建筑面积；其中规划建筑总面积=出让土地总面积*容积率。 在一般意义上，计算商品住宅楼面地价时，一般与两个指标有关，一是住宅用地部分成本，二是用于商品住宅建设的规划建筑面积。 住宅用地的成本，是指房地产企业在购买该土地时所发生的费用中用于商品住宅建设部分的费用，一般包括土地出让金、配建成本、配套成本、还建成本等；而商品住宅用地则是指从该地块中扣除配建、配套、商业等其他用途的土地后净地。 另一个重要的指标是容积率，所谓容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。 来看这宗孙河地块，该宗地成交价格64.83亿元，土地总面积203528.546平米，地块总建筑面积为143685平米，但其中纯粹的商品房住宅面积为120031平米。另外地块还有部分养老设施等，公建类面积按照1万平米计算（包含两部分）也就是合计可售的面积为12万住宅+1万平米公建！ 以该地块的实际情况看，包括千人指标配套在内，开发商需要建设约27500平米公建和配套，按照1000元/平米的**低标准计算，总计需付出2.75亿元额外成本。因此，包括该地块的土地出让金在内，开发商合计成本超过67.58亿（未包含签约所需税费、印花税）。住宅部分平均楼面价高达53830元/平米！剔除公建影响（1万平米中，部分可能不可售），住宅部分楼面价高达5.5万元每平米！ 楼面价与**终售价 楼面价是房屋建造的土地成本，即每平方米的土地价格（楼面价只算地面上的，地下部分的面积不算在内），房屋成本除了土地成本外还有建筑成本，根据材料人工价格不同一般会有区别，一般每平米5000-8000元左右（不同属性的房屋成本有较大区别），楼面价、建筑成本、营销成本基本构成了房屋的成本价，你可以算出这个楼盘的每平米的成本价是多少，**终开发商售楼价减去这个成本价就是他们得到的利润。 以孙河“王中王”地块为例，该地块5.5万元/平米的楼面价，按照建筑高端住宅产品估算，该楼盘房价不低于12万元/平米。

楼面价也就是土地成本价，是开发商在向国家租用土地时，根据实际的楼盘情况，按照这片土地最大建筑面积所收取的价格，我们所购买的商品房在出售的时候就已经包含了土地成本，而楼面的价格，就是土地总价除以规划面积，楼面价格和房价有直接的关系，作为房地产经济运行的调节机制，楼面价越高，相应的房价也就越高。正常情况之下，土地成本会占到开发商开发楼盘成本的40%左右，随着现在一些土地都是溢价拿到的，如果竞争比较激烈的话，土地的成本也会随之增多，在一些比较好的地段或者是比较大型的城市，能够在靠近市中心的地区拿地，土地成本甚至会占到开发成本的60%，甚至是更多，因此土地成本越高，加上净利润，管理费及开发费，卖给消费者的房子也就越贵。

楼面价在计算的时候，通常是和两个指标有着比较大的关系，其中一个指标指的是土地本身的价格，而另外一个指标主要指的是规划容积率，在通过这两个指标之后就可以算出楼面价。其实就是指楼盘项目在销售的过程中，单价所包含的土地成本，也就是指土地价格需要除以土地上允许搭建的**大建筑面积，因为每一个土地在获得之后都有容积率的相关规定，而这也就框定了土地建筑面积的**大面积。而楼面价的计算公式则为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。

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