买房签订补充协议时可能存在哪些陷阱？

听说补充协议里可能有隐藏条款，最好找懂行的人帮忙看看。

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  买房签合同时，我们通常会签订一个补充协议。不少人只关注购房合同，其实补充协议也非常重要。补充协议是对原来所签合同的补充或者变更，一般要明确约定，如果补充协议条款与原合同不一致或发生冲突时，应当以补充协议为准，但原合同中明示不得变更的条款，则补充协议中对该项条款的变更不发生法律效力。很多情况下，补充协议甚至完全颠覆了原本的购房合同中的条款，所以的以补充协议为准等，从而导致了一些开发商单方面的霸王条款。补充协议常见陷阱有哪些？签订补充协议时，我们要注意些什么？ 一、补充协议中的陷阱有哪些？ 1、分摊建筑面积约定不合理 作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少，直接发影响购房者实际获得的使用面积。对此尽管一些法规作了明确规定，实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。 购房者可以参照上述有关规定，认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围，对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，当发展商交付的房屋达不到约定时需要承担违约责任。 2、装修标准模糊 对于欲售商品房，特别是约定了精装修的欲售商品房，购房者一定要明确该等商品房的装修标准，防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。 建议购房人在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等，以**大限度地保护自己的利益。 3、扩大不可抗力范围 导致发展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相关法律规定难以对不可抗力的规定比较笼统，开发商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。 对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求发展商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。 二、签订补充协议要注意什么？ 补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该注意以下几个问题。 1、 要明确按揭办不下来的话，双方的责任 现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 2、 明确房屋所有权证办理的时间 因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 3、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 4、明确关于公摊建筑面积 现在面积争议**多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。 5、应该明确装修标准 如果购买的是精装修的房子，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 6、明确退房的责任 购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 若买的是二手房一定约定好付款事项，分期付款还是贷款，分期的话什么时间付清多少一定在协议上写清楚，贷款的话一旦贷款办不下来产生的违约责任问题；再有就是腾房时间以及卖主留给买方的室内物品如热水器、空调、燃气灶等等一定在协议上标注清楚，以便后期不兑现。 以上就是关于什么是补充协议、补充协议常见陷阱以及签订补充协议需要注意的相关事项。买房子是一件大事，尤其在签订购房合同、补充协议等这些法律文件时，一定要仔细查看相关的内容，了解容易发生纠纷的点，避免出现不必要的问题。

购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充协议在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充协议是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候一定要注意防范下面这些陷阱。 购房合同补充协议陷阱：补充协议效力大于合同条款 补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。 点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。 购房合同补充协议陷阱：宣传广告不承担法律责任 补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。 点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。 购房合同补充协议陷阱：购房总价成违约金基数 补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。 点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，**高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。 结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。 购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途 补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。 点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。 结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充协议在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充协议是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候一定要注意防范下面这些陷阱。 购房合同补充协议陷阱：补充协议效力大于合同条款 补充协议原文：若本补充协议与本合同有关规定有抵触，则以本补充协议规定为准。 点评：有关法规规定，合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 据此，就商品房买卖合同而言，其效力从大到小的顺序依次为：现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议、以及填充条款第三。 结论：补充协议所设格式化条款，效力大于非格式条款(标准合同示范文本)，违背了法律法规相关规定。 购房合同补充协议陷阱：宣传广告不承担法律责任 补充协议原文：本合同与宣传资料、样板房的画片、数据、文字如有出入，以本合同内容为准。凡本合同未约定之事项，对双方无约束力。 点评：有关法规规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，必须真实、合法、科学、准确;其销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的则视为实际交付的商品房应与样板房一致。 结论：补充协议将商品房销售发放的宣传资料、样板房画片等仅视为购买参考，其实质是不对这类宣传资料的真实性负责，不按宣传履约，也不承担违约责任。 购房合同补充协议陷阱：购房总价成违约金基数 补充协议原文：任何一方在本合同签订后单方面终止合同，应承担终止合同违约金，比例为合同总价款的20%。 点评：有关法规解释规定，当事双方约定违约金，标准应以违约造成的实际损失计费，**高比例30%。很明显，消费者单方面终止买房合同，开发商损失再怎么也不超过总房价，因为房产始终摆在那里。 结论：补充协议看似对买卖双方有利，实则是单方面加大了消费者违约责任。 购房合同补充协议陷阱：限定买家商品房用途 补充协议原文：该商品房仅为住宅用途。 点评：有关法规规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权，享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之，只要业主对房屋处置不违法，他人就无权干涉。 结论：补充协议剥夺了消费者应享有的权利。

补充协议中可能存在价格调整机制不明、违约责任不对等、额外费用模糊等陷阱。购房者应详细了解并核实每项条款，避免权益受损。

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