为什么不要买回迁房？回迁房和商品房有何不同？

看你自己咯，回迁房一般来说都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

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回迁房不具备完全产权，与经济受用房类似，不等同于经济适用房。交易的时候需要补交综合地价款。如果是集体房或者小产权房就不能买卖。而商品房是业主在产权期内一般为70年或者50年，具备房屋的完全产权。可交易、转让、赠与。

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不建议购买回迁房的原因：1、无法办理房屋产权证没有取得不动产的完全物权，也就不能够进行合法的转让，无法获得抵押房屋所产生的收益。2、过户登记费用高有一些回迁房在交易的时候可能面临补交一些费用，因为回迁房享受了一定的优惠政策，所以再次交易的时候还需要不交土地出让金，增加了买房的总体支出。3、存在一房多卖风险及违约风险正因为暂时无法办理房产证，所以在遇到房价上涨的时候，房主可能会违约合同，造成一房多卖的情况，产生的法律纠纷会导致经济受损。4、存在安全隐患有不少回迁房存在有各种隐患和问题，而且房屋的质量也不如商品房要好，在卫生供暖消防甚至是户籍的迁入方面，都会有一定的问题。所谓的回迁房就是在开发商征收土地时赔偿给回迁民的房子，因为不包含土地出让金，所以在出售的时候价格相对来说比较低。

回迁房的产权问题较为复杂，可能存在法律风险。购房者应仔细审查相关文件，确保自己的权益不受侵害。

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1、房价不同在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。2、买卖双方的关系不同商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。3.性质不同拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。4.户籍无法迁入等问题。物业、卫生、供暖、消防，甚至户籍迁入方面都存在各种隐患和问题。5.流动人口多，有安全隐患。回迁房的原房主通常都有多套回迁房，你所居住的回迁楼很多房屋会被其他房主出租，住在回迁楼里，你会遭遇形形色色数量极大的流动人口。回迁房是否可以买卖需要分情况：1、业主已取得《房产证》可正常交易有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。2、业主手中只有回迁协议的不能过户业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。是不合法的行为。

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