哪些区域应计入公摊面积？公摊系数的合理范围是多少？

公摊面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。一般是百分之十几到二十几，每个楼盘都不一样

一、公摊面积有哪些?公摊面积是指每套商品房依法应当分摊的整栋楼公用部分的建筑面积。包括以下部分：1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。2、每套房与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，按照墙体面积水面投影面积的一半来计算。以下不计入公摊面积：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。二、住宅公摊系数参考1、联排、叠加别墅：1%—8%。2、7层以下多层住宅：7%—12%。3、7—11层住宅：10%—16%。4、12—18层住宅：14%—20%。5、18—33层住宅：16%—25%。三、关于公摊面积，这些你要知道1、公摊并非越小越好，公摊过高虽然会损失住宅面积，甚至要多花钱，但过低的公摊也意味着配套公共设施规模的缩减，而这样必然会影响住宅品质。因此，“零公摊”多为噱头。2、公共设施、走廊越多，公摊就越大。3、楼层越高，公摊越大。楼层越高则电梯、消防等公共设施更多，所以公摊面积更大。4、同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户的公摊是不一样的，典式楼和板式楼也不一样。5、购房时对于公摊应学会避免风险：向开发商索取公摊数据;索要建筑设计图让建筑专业人士计算;在购房合同中约定公摊面积。

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国家目前对于多层住宅的公摊面积方面暂时还没有明确的法律规定。各个楼盘因为在自身的情况不同，在此方面也都具有差异性。据目前房地产市场上的操作经验，普通多层住宅楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10％－15％之间；带电梯的小高层住宅，公摊系数在17％－20％之间；高层住宅相对更高一些。

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一、公摊面积与非公摊面积分别有哪些？1.公摊面积公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共同墙体。2.非公摊仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。二、公摊面积怎么计算？建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，因此公摊面积=建筑面积-套内建筑面积，其中套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。公摊面积=公摊系数×套内建筑面积，其中公摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)。注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。三、根据国家规定，公摊面积一般有多大？目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。需要注意的是：1.同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大，但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。2.点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户，公摊面积也是不一样的。3.公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。四、如何规避公摊面积风险？1.向开发商索取公开数据2.索要建筑设计图，让建筑专业人士计算3.在购房合同中约定具体公摊面积《合同法》规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可选择退房。

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一、公摊面积与非公摊面积分别有哪些？1.公摊面积公摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共同墙体。2.非公摊仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。二、公摊面积怎么计算？建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，因此公摊面积=建筑面积-套内建筑面积，其中套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。公摊面积=公摊系数×套内建筑面积，其中公摊系数=总公共分摊面积÷(套内建筑面积×总套数)。注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。三、根据国家规定，公摊面积一般有多大？目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。一般多层住宅的公摊面积约在10％~13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％~15％，点式的楼盘公摊大多在15％~17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。需要注意的是：1.同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大，但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。2.点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户，公摊面积也是不一样的。3.公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。四、如何规避公摊面积风险？1.向开发商索取公开数据2.索要建筑设计图，让建筑专业人士计算3.在购房合同中约定具体公摊面积《合同法》规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可选择退房。

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